房地产：销售和新开工未明显回落 数据略好于预期 房地产开发, 开发投资, 市场预期, 开发商, 行业

dontknow1987

　　行业8月运行略好于预期。此前大部分主流开发商公布的8月数据均表现为同比减少，环比略微增长。考虑到去年8月是行业运行低点，且今年7月基数较高，因此市场普遍认为行业8月投资、新开工和销售同比数据均将面临较大回落。从真实数据来看，行业运行好于市场预期。投资数据相对平稳、新开工和销售小幅增长。
　　住宅开发投资保持增长。1-8月全国房地产累计开发投资达3.78万亿元，同比增长33%。其中商品住宅投资2.71万亿元，同比增长36%，占房地产开发投资的比重为71%。住宅开发投资继续保持增长。单月来看，8月完成房地产开发投资5908亿元，相比7月的5623亿元，环比增加5%，同比则上涨32%。8月完成住宅投资4329亿元，环比增加4%，同比增长37%。
　　新开工累计同比增长26%。1-8月，全国房地产开发企业房屋新开工面积13.19亿平方米。1-8月房屋竣工面积3.71亿平方米，同比增长14%。
　　从单月的情况来看，全国的新开工同比增长31.96%，环比增长6.27%。
　　销售额累计同比增长26%。1-8月，全国商品房销售面积5.99亿平方米，与1-7月涨幅相同；1-8月商品房累计销售额达到3.32万亿元，较去年同期增长26%。单月情况来看，8月销售面积和销售额分别环比增长2.16%和3.5%，分别同比增长13.15%和24.89%。
　　行业当月资金来源中自筹资金比重继续上升。1-8月全国房地产资金来源总量达到5.47万亿元，较去年同期增长23%。从资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的16%，利用外资占1%，自筹资金占41%，其他资金占42%。从8月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的13%，利用外资占1%，自筹资金占43%，其他资金占42%。
　　9、10月销售额仍值得期待。从我们调研情况来看，目前9、10月开发商备货量充足，预计行业销售额仍有望超过去年。但是能否顺利取得贷款额度成为保证去化率的关键。许多城市购房人在取得房贷之前，银行均要求其进行一定金额定存、或者购买理财产品。此外，市场资金紧张造成开发商认筹到开盘之间的时间距离进一步加大。后期信贷走势将成为刺激行业销售增速和投资意愿的关键。
　　估值和投资。截至9月12日，A股市场动态PE在15.17倍，房地产板块动态PE在17.15倍。中秋期间外围出现较大跌幅，预计A股系统性风险对板块将构成冲击。中线看1)推盘高峰临近、2)房价部分微调、3)对货币政策的博弈和4)板块自身估值优势依旧可以支持板块估值提升。我们坚持认为一线蓝筹个股动态市盈率8倍以下，仍是良好买入时点。综合以上原因，继续维持对板块的“增持”评级。个股方面继续看好万科A、保利地产、金融街、首开股份、福星股份、亿城股份、世茂股份和张江高科。
　　风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。