海印股份(000861.SZ/人民币15.90,买入)子公司广州海印国际商品展贸城有限公司与广州市亿隆物业开发有限公司于2011年11月29日签署《经济发展用地转租合同》，合同约定海印国际展贸城以总租金金额28.67亿元承租并获得位于广州市番禺区化龙镇内毛地面积约为3,500亩（折合约2,333,345平方米）的土地使用权，租赁期为2011年10月1日至2038年1月31日，整个合同履行期限为27年。该地块（国际展贸城项目）的经营定位为华南地区现代展贸交易平台和全球规模最大的商品展示交易中心，项目投入运营后，再租赁给从事批发、零售、休闲、娱乐等经营服务的经营者。
国际展贸城项目分为三期开发建设，地块总面积约为3,500亩，合约230万平米，预计总建筑面积约为400万平米左右。其中，一期项目的定位方案已经确定，一期的总建筑面积约为50.2万方（其中包括16.2万平米的办公楼和33.9万平米的小商品商铺楼），将定位为集汽车及二手车销售、汽车文化体验园、休闲办公配套等服务功能于一体的国际汽车城。一期项目投资总额预计约为5.4亿元，预计建设期2.5年，计划于2011年12月动工，2014年年中建成。项目运营后，预期3年内能够实现成本覆盖并归还银行借款。项目税后年平均投资回报收益率9.14%，满足商业物业项目对资本回报率的市场要求。
作为商贸物流业的重大项目（极佳的产业转移平台），国际展贸城项目将为广州市城区东扩和各专业市场搬迁转型升级提供便利，也将有助于广州市国家中心城市和国际商贸服务流通中心城市形象的塑造。因此，该项目进入了广东省新十项工程，也成为了广州市政府《关于加快发展现代商贸物流业推进国际商贸中心城市建设的意见》和广州市番禺区政府《关于加快国际商品展贸城项目招商引资的若干扶持措施》等政策的重点扶持项目。其中，尤其后者给予的政策优惠措施力度非常大，分别在专项资金、税收减免、租金补贴和人才引进等19个方面给予极大限度的政策优惠支持，为该项目未来的成功招商和顺利运营打下了良好基础。（具体扶持措施见附录）其实，国际展贸城项目早在今年6月份前期筹划工作就已启动，但受到地产行业调控的不利环境影响，当时项目获取未能如愿，此次该项目终于取得实质性进展，由此，公司原先计划到2013年将商业运营体量扩张至100万平米的目标又将重新提上日程，市场对其项目扩张的预期也将重新燃起。至三季度末，公司商业物业正式经营面积达到27.9万平米（未包括花城汇项目），其中轻资产承租物业面积达到18.0万平米，占到经营物业总体量的64%，而重资产自有物业面积达到9.9万平米，占到经营物业总体量的36%。如果考虑到花城汇以及如番禺又一城等未经营部分面积，公司累计的商业运营资源约为46.8万平米。而此次之后，仅计算国际展贸城项目一期约50.2万平米的建筑面积，预计公司的商业运营资源就约达97万平米左右（包括了未投入运营部分），以此估算的话，公司至2013年达到100万平米的商业运营体量将可以期待。
此次国际展贸城项目的成行虽然在短期内对于公司盈利贡献不大，但从长远来看，其对于公司在商业物业运营方面做强做大有着重大意义，同时如此惊人的体量，如果未来项目进展顺利，这势必将成为公司未来很长一段时间的盈利支撑点。总而言之，我们欣赏公司突出的商业核心能力及其轻重资产并重的快速复制模式，同时高岭土新产品研发如取得突破也将成为股价催化剂，海印仍是商业板块中难得的优秀标的，我们仍维持公司2011-12年每股收益0.79元和1.14元的盈利预测不变并维持买入评级。 |
发表于 2012-1-11 16:26
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