新湖中宝股权投资成新增长点 新湖中宝, 地产, 研究报告, 土地储备, 换手率

andytrader

现价：3.14 涨跌：-0.09 涨幅：-2.79% 总手：130991 金额（万）：4094 换手率：0.21%
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　　近日我们做了新湖中宝股份有限公司(新湖中宝，600208)的研究报告。
　　我们认为新湖中宝的主要竞争优势包括：公司已经实现业务多元化，除地产主业外，还在私募股权、矿产资源等领域进行了投资，因而业绩增长出现大幅波动的风险相对较小；公司地产业务土地储备规模较大，并且后续补充能力较强，应该能够满足公司未来3-5年的发展需要。我们估计新湖中宝2011-2013年整体营业收入分别为77.2亿元、97.0亿元、119.0亿元，同比分别增长-5%、26%、23%。
主力资金流入个股(01/06) 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了! 　　我们首次覆盖新湖中宝，并给予其“中性”的投资评级，12个月目标价3.60元/股。
　　地产业务受调控影响较大
　　新湖中宝现有土地储备中受限购影响的面积比例虽然低于A股主要全国性开发商，但绝对值仍然较高。我们认为在限购、限贷的双重作用下，公司地产业务的销售业绩存在销售增速放缓甚至负增长的风险。
　　新湖中宝以开发中高端商品住宅为主，主要位于东部沿海的二三线城市，我们估计公司土地储备被限购比例约为57%。公司2011年初设定的销售目标75.8亿元中，位于限购城市的约占55%。公司在苏州、上海、杭州、沈阳4个城市的销售情况受限购政策的负面影响较大。加上公司产品的中高端定位，我们预计销售情况将低于市场预期，并估计公司2011年全年销售额为49.7亿元。
　　但值得关注的是，新湖中宝拥有成熟地产业务，近千亿平方米土地储备背后的增长潜力不可小视。公司截至2011年6月年末拥有建筑面积约1393万平方米的土地储备，对应权益建筑面积1203万平方米。我们估计公司2011年6月末土地储备中未销售面积约946万平方米，未结算面积约1010万平方米。
　　预计一级开发还将贡献新的土地储备。新湖中宝的土地以及开发项目有温州西湾海涂围垦项目和江苏省启东市圆陀角岸线综合整治工程项目，分别享有其51%和100%的权益。我们估计两个项目将分别为公司贡献约800万平方米和400万平方米的土地面积，按1.0的容积率计算，将为公司增加约1200万平方米建筑面积土地储备。
　　未销售土地储备约有57%位于限购城市。新湖中宝土地储备主要位于东部沿海的二三线城市，我们估算其中上海、天津、苏州、杭州、沈阳、南京、温州等7个限购城市未售土地储备建筑面积约占公司整体土地储备的57%，但低于A股主要上市房企的平均被限购面积占比。
　　此外，我们预计新湖中宝可通过调整推盘结构来改善2012-2013年销售情况。公司2011年销售业绩低于此前的市场预期，我们认为主要是因为公司2011年计划销售额主要位于限购城市，以及公司住宅项目偏向中高端，周转速度相对较慢，因而受调控措施负面影响更大。我们预计公司2011-2013年的签约销售金额将分别达到49.7亿元、60.6亿元和93.3亿元。
　　业务多元化平滑地产波动
　　此外，我们分析，业务多元化有望帮助新湖中宝平滑地产业务波动。
　　新湖中宝私募股权投资业务或已成为公司新的利润增长点。新湖中宝通过两条路径参与未上市公司股权投资：一是直接收购被投资企业股权；二是通过新湖控股参与投资。公司目前已经有湘财证券、盛京银行、景泰保险、大智慧等13项私募股权投资，其中大智慧和金州管道已经上市，退出渠道畅通。
　　新湖中宝已有新湖控股作为私募股权投资平台。公司目前持有新湖控股40%股权，新湖集团持有另外60%的股权。新湖控股2009-2010年分别为公司贡献投资收益1.91亿元和0.94亿元，占公司当期投资收益的39.2%、14.3%。公司董事会已经决定向新湖控股单独增资，增资后公司对新湖控股的持股比例将上升至48%。
　　我们认为，新湖中宝私募股权投资已具规模。公司已投私募股权包括长城证券、湘财证券、吉林银行、盛京银行、成都农商行、大智慧、锦泰财险等7家金融服务企业，并投资有金洲管道、青海碱业、古纤道新材料、上海钻石交易所、深圳爱塔珠宝、勤+缘媒体服务等6家非金融企业。2010年，吉林银行、长城证券、盛京银行、成都农商行和新湖控股合计为公司贡献了4.14亿元投资收益，占公司当年营业利润的19.4%。
　　私募股权投资业务或将为新湖中宝带来可观的资产价值重估收益。公司投资的吉林银行、盛京银行和成都农商行都通过公开渠道表明了未来5年内上市的意愿。我们认为公司投资的企业未来上市，或是通过股权转让退出，都可能为公司带来可观的投资收益。
　　除通过私募股权投资购入金融服务企业的少数股东权益外，新湖中宝还控股了新湖期货。公司持有新湖期货89.29%股份。新湖期货2010年为公司贡献营业收入、净利润分别为1.3亿元和4075万元，占公司同期营业收入、净利润的比重分别为1.6%和2.6%。公司通过新湖期货已经进入期货业务领域。
　　此外，新湖中宝所持湘财证券的比例虽然低(持有湘财证券3.67%股权)，但是公司控股股东新湖集团持有其69.22%股权，两者合计占湘财证券总股本的72.89%，因此我们相信该证券公司已经是新湖集团旗下的证券业务平台。
　　更值得关注的是，收购探矿权，新湖中宝涉足资源开发领域。公司2008年以1.3亿元的对价购入丰宁承龙矿业有限公司80%股权，取得持有河北省好村沟金、银、钼矿详查探矿权。2011年公司又以6.4亿元协议收购内蒙古四子王旗德日存呼都格区煤矿的探矿权，或将取得总量116879万吨的煤炭资源(矿区提交数字)。我们认为公司在矿产资源领域内的投资在3-5年内将难以给公司带来营业收入和利润贡献，但对于公司在长期内分散地产行业增速放缓有积极作用。
　　而我们预计这些投资将在2011年为新湖中宝贡献约5.4亿元投资收益，约占公司营业利润的20%，将帮助公司平滑地产业务波动。