房地产行业：可能是难得的补票上船机会 的, 价格, 房地产行业, 大跌, 统计局

慎思

　　事件：7月18日统计局公布6月70个城市房价指数，当日地产指数大跌2.18%，盘中最大跌幅近5%，收盘时，金地跌8.86%，保利跌4.85%。
　　投资要点
　　地产股下跌的原因可能是统计局公布的房价数据加大了市场对政策调控的预期，在地产股已经积累了大幅相对和绝对收益的情况下，资金兑现收益离场的缘故。昨天，统计局公布了6月70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个，比5月份增加19个。
　　二手住宅销售价格环比上涨的城市有31个，比5月份增加13个。
　　从6月房价情况看，还有这么几个特点，值得我们关注：1)同比看，80%的城市房价仍然是负增长，调控取得的效果我们应该承认。2)具有指引作用的重点城市房价仅是刚刚反弹。3)环比涨幅比较温和，房价上涨的城市中环比涨幅多数集中在0.1%-0.3%之间。4)领涨房价的主要是90m2及以下的刚需盘，个别城市是90-144m2首改性住房，而144m2以上的住房涨幅较低。
　　透过房价，我们对未来政策的判断是：1)政策继续放松的可能性短期已经不存在；2)刚需盘的领涨，可能是投资需求入场和真实刚需释放过快的原因。
　　所以，政策若收紧，首先会做的可能是继续严控投资投机需求，在原有限购限贷政策下，或许会加入重点城市住房信息系统的联网；同时，减弱对刚需的刺激力度，不排除对首套房利率的优惠幅度的减少。3)即使政策收紧，但幅度不会太大，毕竟房价仅是刚刚开始上涨，同时经济基本面也会让政策有所顾忌。目前房地产市场的回暖，还未传导至房地产新开工和投资。政策过分收紧就会失去企稳的销售市场。一个简单的事实是，没有销售的持续好转，指望开发商加大开工、投资是完全不现实的，而地产投资的低迷也不大可能与经济的走强长期共存，其他国家的历史已经证明，谁都很难逃脱“房地产周期的影响”。我们相信，目前形势下，政策收紧也会比较谨慎，不可能再一次以大幅牺牲销售量做为代价。政策能通过微调刺激楼市，自然也可以通过微调收紧楼市，但这绝不是政策中期的完全转向，因此，我们认为对政策的过渡恐慌是没有必要的。政策的适度收紧更有利于延长地产股投资周期，“慢牛”何尝不好！
　　我们仍然要强调，我们应更多关注基本面的有利之处和地产股仍存的估值优势。基本面：1)价格止跌回升，意味着企业毛利率的改善；2)预计成交量仍将维持一定热度，龙头公司销售仍可乐观；3)若销售持续，则开发商加大新开工是必然选择，地产股进入销售和业绩持续正循环状态。估值：龙头公司动态PE仍在历史底部区域，甚至距离2010-2011年估值仍有较大空间。
　　投资策略与建议：
　　我们维持推荐销售好，业绩确定性高，持续成长能力强的行业龙头公司，建议关注“区域+全国”，首选荣盛发展(002146，买入)、中南建设(000961，买入)、万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入) 风险提示：新的调控政策出台；房价快速反弹。