旧城改造迁址工业项目用地可“协议出让” 的, 工业, 国土资源部, 监察部, 中央政府

阿玛尼

8月12日，国土资源部、监察部联合发布《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（下称《通知》），明确了因旧城改造而迁址的工业项目，其用地可以“协议出让”，不再“一刀切”实行“招拍挂”。此举突破了中央政府原定的工业用地出让必须“招拍挂”的政策，增加了地方工业用地出让的灵活性。与此同时，基层政府也不再担心因上述行为而招致中央的惩罚。


“协议出让”有限放行


2006年之前，中国工业用地长期实行“协议出让”方式。这种方式基本上由地方政府与工业项目用地者“一对一”签订用地协议，用地缺乏竞争性，造成诸多土地浪费和腐败行为。


2006年9月，国务院出台土地调控文件，规定工业用地必须实行“招拍挂”出让。所谓“招拍挂”是指“招标、拍卖、挂牌出让”，是指一宗土地有多个用地者竞争，市场化程度较高。


工业用地“招拍挂”，其初衷在于抑制地方为“招商引资”而竞相压低地价，导致用地浪费。但是，对因旧城改造而迁址的工业项目，如果另选新址必须通过“招拍挂”拿地建厂，这些工业企业就没有积极性。


国土资源部土地利用司司长廖永林告诉《财经》记者，如果因旧城改造等，把原工业用地强行收回，让这些企业再通过“招拍挂”拿地，另选新址建厂，目前从土地法律上并无依据，实践中也难以执行。


在严控耕地占用的背景下，产业结构调整、旧城改造、城市规划调整，都需把一些工业项目迁移出去。这些迁址的工业项目，要迁址另建，其获得新的工业用地的方式，对企业和地方政府都影响甚大。


为此，《通知》明确，对旧城区改建中需要搬迁的工业项目，政府在收回原国有土地使用权后，可以“协议出让”或“租赁”方式，为其重新安排工业用地；但前提是，该工业项目应符合国家产业政策，经地方土地管理部门审核并报市、县人民政府批准，同时“尽可能安排在工业集中区”。


《通知》同时也明确，原依法取得“国有划拨用地”“国有承租用地”的国有土地使用权人，“因城市规划调整、经济形势变化、企业转型等”，需要补办出让手续的，只要符合规划并依法获准，也可实行“协议出让”。


此外，对“采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地”，《通知》鼓励采取租赁方式；但也指出，这类用地也可“协议出让”，具体“用地租赁和出让年限”，则由各地在法律规定的限度内“灵活确定”。


坚持工业用地“招拍挂”


国土资源部土地利用司司长廖永林指出，尽管有了上述政策调整，但从总体上看，工业用地还必须坚持“市场化配置”，大方向上还是要坚持“招拍挂”出让。


《通知》要求各地严格执行工业用地“招拍挂”制度，“凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地”，或“政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地”，必须采取“招拍挂”出让。


现实中，中小企业在用地上缺少话语权，用地需求难以得到满足，一直比较被动。此次《通知》明确，为支持中小企业发展，应在土地出让计划中安排“一定比例”的土地，用于中小企业开发利用，特别是建设多层标准厂房。


对分期建设的工业项目，《通知》规定，市、县国土资源部门可通过竞单位面积地价的方式，确定“招拍挂”中标者，一次签订国有土地使用权出让合同，用地者支付土地出让金后，国土资源部门应在两年内完成分期供地。


为了鼓励集约节约使用土地，《通知》规定，工业用地者在工业用地出让期限内，改建扩建厂房，增加容积率的，经核准可不再增收土地价款；但前提是要符合规划，不改变土地用途。而对经相关部门批准而改变土地用途的，须依法补缴土地出让金。


廖永林指出，《通知》规范了工业用地出让制度，明确了工业用地“协议出让”的具体范围，使工业用地“招拍挂”更具操作性，也有利于监察部门执行“土地违法问责制”。