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楼市“上半潮:最低已过 “下半潮:买家仍可淡定

置业者需要警惕的是,如今市场成交越好,意味着未来楼价反弹的强度越大。这并不是大家所愿意看到的。然而,这就是市场。
  6月份,广州一手住宅成交均价同比、环比双涨;百城房价连降9个月后首涨;有楼盘开始捂盘惜售,有楼盘正筹划涨价……楼市筑底、最低点过去已成定局。问题是———此轮“U”形筑底将会持续多久?反弹是“昙花一现”还是“一红到底”?2009年“V”形大反转的报复性反弹,会否成为下半年楼市的噩梦?
  即使是最迟钝的人,也能看出当前楼市正在发生变化。
  买房者恐慌性入市,楼市又现排队买房、“日光盘”。5月,70个大中城市房价触底反弹迹象渐显;6月,百城房价9个月来首次止跌回涨。市场的解读往往带有浓郁的历史经验论的情绪,很多人记忆犹新的是:2009年,在几乎所有专家都认为“房价尚未跌到底”的判断下,一不留神,房价就突然“雄起”,狠狠地来了一次报复性反弹,这会否成为下半年楼市的噩梦?
  记者采访了多位业内人士,得出的结论是:降价高潮或已过去!甚至有人认为,本轮“底部”早已在3月份便已悄然离去。某大集团负责人笑称:“市场底部是谈得热烈、走得悄悄。如同江湖高手,他不在江湖上,江湖上却到处是他的传言。”
  至于下半年的市场,我们都将在沸沸扬扬的底部传言中度过,这次楼市的深度筑底之旅或许与前几年不同,它将会运行得更久,更类似于一个“U”形底。对买家来说,这是一个好消息,因为这将让继续淡定购房成为可能。
  上半年总结:降价高潮已过!
  中原地产近日发布《2012年上半年广州住宅简报》,对下半年楼价作出预判:基本可以判断降价高潮已过!中原地产项目部总经理黄韬坦言,虽然未来楼市还是充满了变数,但现在已基本上接近底部,其实广州的房价如今已经回升了一部分,虽然感觉不是很大,但实实在在已经有所回升。
  合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为,能吸引刚性需求大量入市的房价,自然就是合理的房价,房企不会再下调房价。更何况,对于下半年的“重头戏”———新登场的豪宅军团来说,要降价更是不可能的事。
  记者随机采访了5位一线操盘手,其中3位操盘手坦言,自己的楼盘价位虽然没变,但相比于3月份,促销面已经收窄,止跌成为事实。
  下半年预判:不会暴涨暴跌
  尽管楼市的最底部或许已经悄然过去,然而,我们仍然相信,此轮反弹行情并不会出现可怕的反转,这与2009年的楼市迥然不同。因为,中国经济在结构调整中的价值观不会变,“4万亿”不会再有“2.0版本”,刺激经济保增长也不会再转化成楼市暴涨的动力。这种判断是本刊一直所坚信的,并在2011年12月9日《咦,楼市露“底”了?》及2012年3月2日《2009年:V形大反转;2012年:反弹非反转》中有详细论述。
  大部分业内人士对下半年楼价的预测也趋于温和。黄韬认为:“不会暴涨暴跌,要涨也只会慢慢涨一点点而已。”“房企早已不对调控放松心存幻想,否则也不会以价换量应对市场,高性价比仍会是发展商赢得市场的关键”,黎文江这样认为。的确,当前理性定价的开发商仍占绝大多数,对政策的敬畏之心,让他们不敢随意涉险。
  这便是下半年仍让我们乐观的因素,目前的政策基调和市场气氛虽然有所改善,但还不足以支撑开发商涨价的信心,预计下半年的楼市,全新楼盘低价上市依然是惯例,实际成交价格或会因为产品结构的变化而呈现结构性上涨的态势。
  购房建议:适时入市
  也许对大多数消费者来说,能不能买到最低点并不是太重要,他们更关心的是,现在不买,将来会不会更加买不起?因此,笔者更赞同“适时入市”的态度———在楼市深度筑底的过程中,找到合适自己的、还能够负担得起的房子,然后坦然出手。
  没有人能准确告诉你什么时候是楼价最低点,什么时候楼价会反弹。我们只能梳理出历史的经验,并以“筑底反弹”最典型的2009年楼市作为参考指标,这些只不过是告诉你,市场出现变化的微妙便在这里。参照这些指标,或许能让你在市场走向底部或者开始走出底部时适时入市。

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