回归\"现金流\"收益 嘉实新基金瞄准REITs 房地产基金, 商业地产, 现金流, 投资者, 嘉实

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在潮水退却之后，投资产品的质地与真实收益能力逐渐成为经得起市场检验的唯一标准。今年以来，一期高票息率的凭证式国债发行，在引发全国300亿资金蜂拥抢购的同时，也深度折射出投资者对于具备稳定现金回报投资的需求。在此背景下，拓宽视野到海外国际市场上，以REITs为代表的全球房地产证券，以其高派息率以及投资标的的稳定现金流收益，同样受到投资者追捧。彭博数据显示，截至2011年底，全球上市房地产证券总市值达到7800亿美元，其中REITs占比超过60%，成为海外商业地产最大规模投资工具。
据悉，正在发行的嘉实全球房地产基金正是以全球REITs为主要投资对象的基金产品。记者了解到，与国内现有的房地产信托主要发挥房地产开发融资功能不同，国外REITs多从事不动产经营、管理业务，其收益主要来自投资不动产的"固定租金+房产增值"双盈利模式。而稳定的租金收入以及高分红所带来的不动产投资现金流收益，正是REITs近几年在市场快速扩展的根本原因。
彭博数据统计显示，从2002年到2011年，在业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs中，过去10年累计回报率达到237.0%，年化收益率高达11.6%，远高于国内A股市场平均水准，其中以租金形式为主要现金收益来源的收益占比约44%。
日前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性"炒房"需求基本上被挤出。对此，市场分析人士指出，一直以来，国内资本市场、尤其不动产投资缺少以现金流为侧重点的投资产品，且在国内房地产行业尚不具备成熟投资机制的背景下，投资者主要依赖传统买卖方式以博取不动产价差，投资风险较高。与之相对的是，在海外成熟资本市场，以商业地产和收益型不动产为投资对象的REITs产品，在长期持有过程中不仅能分享商业地产本身增值收益，租金水平随着通胀水平也会定期调整，其至少90%的租金收益也会以分红形式回报给投资者，以保证商业地产投资长期稳定的"现金流"收入。
以REITs市场最为发达的美国为例，根据美国房地产信托协会（NAREIT）统计，截至2011年三季度末，2000年以来，零售消费类商业房产平均租金收益率维持在10%以上，最低的工业房产2000年以来年均收益率也维持在6%以上；随着海外不动产投资回温，租金收益率也将进一步攀升。
作为主投全球REITs的基金产品，嘉实全球房地产基金灵活突出的分红设计更是其现金收益优势的体现。据了解，在产品设计上，该基金约定在符合基金分红条件的前提下，每季度至少进行一次收益分配，投资者除默认现金分红外，也可以选择红利再投资形式获取REITs投资长期复利收益。
目前，尽管"端午节"期间国内楼市成交量再度出现"小热"迹象，监管层依旧表态称仍将维持当前国内楼市调控政策。对此，不动产投资领域资深人士表示，当前深陷宏观调控下的国内房市前几年的高回报率已成"过眼云烟"，相对传统直接买卖的方式，不动产投资的精髓更在于通过优质地段房地产产生的现金收益促进财富的增长。在此背景下，嘉实全球房地产基金通过精选全球长期前景良好、分红稳定的REITs产品，借助全球优质商业地产长期稳定租金收益，为投资者提供具备稳定"现金流"收入的不动产投资快道。