从1-7月的情况看，房地产投资同比增长30.9%，增速呈环比放缓态势，商品房新开工面积同比增速比去年同期放缓5.5个百分点，也从另一个侧面反映出投资增速正在放缓；“国房景气指数”已连续8个月环比回落，7月份成为16个月以来的最低点；国内贷款、预收款和利用外资虽有增长，但增速放缓，自筹资金能力被动提升；商品房累计销售面积和销售额分别同比下降10.8%和7%；截止7月末的商品房空置面积同比增长6.1%，创历史新高，并从去年11月以来呈持续增长态势；开发速度放缓，地价攀升势头得到遏止，但土地购置动力不足；种种迹象表明，行业正面临着严冬考验，但由于过去7年销量都是集中在下半年释放，我们认为今年全年的销售业绩应不至于太悲观。
一线城市：成交低迷，楼市调整明显
京、沪、深等一线城市的行业动向具有“风向标”的意义，这些城市各项指标的变化更能反映出行业真实的状况和未来的趋势。1-7月，从商品房销售面积来看，一线城市均同比大幅下降，上海、广州、天津均低于06年水平，北京甚至低于03年同期水平，深圳更低于01年的水平。从供求关系、一手房存量及空置面积的变化趋势看：北京竣工销售比由去年同期的1.04升至1.9，住宅期房可售量持续递增，供过于求加剧；深圳商品房竣工销售比为1.3，远高于去年同期0.6的水平，供大于求明显，商品住宅空置尤为突出，空置面积同比增加96%。总体来看，一线城市楼市面临的调整更为深刻、明显。
政策动向：符合我们预期，未来调控仍然从紧
过去几年出台的121文、国办发〔2006〕37号文、国八条、国发〔2007〕24号文、银发〔2007〕359号文等纲领性文件，已构成了全方位的调控政策体系，今年再出台更严厉调控政策的可能性不大。从1-8月行业政策面动向来看，符合我们的判断。今年陆续出台的若干 “通知”、“规定”，均是过去几年政策的“集成版”或既有政策的实施细则，并没有什么新的内容，但颁布时机却彰显了中央继续从严调控的决心。深圳、上海等一线城市，地方政府落实宏调措施不遗余力，相关动作也释放出调控仍将从严的信号。
低配地产股，逢低吸纳安全边际较高的优质品种
虽然目前地产股的深幅调整已基本反映了市场对未来房地产销售的悲观预期，但鉴于市场浓厚的悲观气氛短气难以扭转、政策松动短期难以见到、主流城市房地产价格在4季度或元旦后存在10%左右的下跌可能，以及销量在未来一年仍将维持低迷状态，我们维持对行业“谨慎推荐”的投资评级，建议低配地产股，品种方面，建议逢低吸纳安全边际较高的品种（每股预收款高、NAV折价较大），如保利地产、万科、华发股份、苏宁环球等。 相关研究报告下载： [attach]7122[/attach]
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发表于 2008-9-26 15:50
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