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[20081020]房地产行业2008年10月跟踪报告—政策主线下的房地产周期分析

投资要点
. 各国经验表明房地产周期底部的特征有:
销售价格和租金水平大幅下跌,个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本;房地产交易量低迷,空置率居高不下;在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下,房地产纠纷大量出现,房地产商破产现象普遍。

. 住宅短缺、经济增长和政策支持是房地产从底部复苏的三大条件。从目前的情况来看,仅仅能够判断我国房地产市场步入调整,是否要进入周期底部尚待检验。如果房地产重新获得政策的支持,完全有可能走出低迷。

. 三种情况下政府会考虑扶持房地产:
第一,如果一批开发商资金链紧张到不足以支付工程款;
第二,开发商不能按期交房,这两种情况会引发社会问题时候,政府一定不会坐视不理。
第三,考虑到房地产投资对宏观经济的拉动作用,当房地产投资出现较大幅度下降进而影响到经济增长的时候,政府也会考虑出手。

. 每一轮地产股的行情,背后的深层次因素都是房地产的政策。
把握住了政策的主线,就把握住了房地产投资的规律。分析表明,当万科的股价接近当年6-8 倍PE 时,一般就接近地产股的底部,我们称之为万科6-8 倍PE定律。

. 继续维持行业“强于大市”的评级:
目前地方政府出台救市政策比较频繁,政策之于房地产有转向的可能,基于此我们继续维持行业“强于大市”的评级。

相关研究报告下载:

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