房地产行业：差别征收意在保护自住需求

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　财政部 23日宣布：自2010年1月1日起，个人将购买不足5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　此次政策为12月9日中央促进消费工作会议中对营业税优惠政策由5年调整为2年表述的细化，细则中继续对普通住房与非普通住房进行税额上的区分，并对不同年限采取差额和全额征收方式等措施均符合市场预期，但对比06年采取的紧缩性政策，此次细则对5年内普通型住房采用差额征收，保护自住性需求的意图明显，而针对5年以外的非普通类住宅则仍按照差额征收营业税，体现了持续打击投机性需求的决心。

　　基于目前的征收细则调整情况，我们维持此前对于二手市场短期内将量跌价升的判断，但预计波动幅度会比预期的要小，主要理由在于一方面对5年内普通类住宅采用差额征收方式可以视为一定的政策利好，由于目前二手市场交易主体仍为普通类住宅，政府此次带有保护意图的政策调整有助于稳定市场情绪。另一方面，此次政策调整着力打击的非普通类住宅属于在二手市场上房源占比较小、总价较高的品种，客户购买力较强，有实力采取全额付款的方式来做低合同价格而规避营业税，因此对量的缩减影响有可能会比预期的要小。