房地产信贷：升温中的火药库 房地产贷款, 房地产市场, 上海金融, 上海市, 人民银行

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2005年新年伊始，就在上海市房价继续飙升之际，人民银行上海分行向总行提交了一份报告，总结分析了2004年上海金融机构房地产信贷形势。报告不无忧虑地表示：“上海市个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在贷款总量中所占比例不断提高，各商业银行信贷结构趋同明显。房地产市场风险有可能转变为银行信贷风险。”
　　报告显示，2004年，上海全市中资金融机构人民币房地产贷款累计增加1023亿元，同比增长204亿元，占全部贷款新增额的76％。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元。
　　房地产贷款包括个人住房贷款和企业类贷款两类。《财经》获悉，截至2004年末，上海全市人民币房地产贷款余额约为3500亿元，占全市本外币贷款余额约25％，占人民币贷款余额约30％。其中，个人住房贷款与企业类贷款的比例约为4∶6。
　　中国人民银行上海分行一位官员告诉《财经》，上海市房地产贷款额自1999年以来骤然攀升，年均增幅高达40％以上。
　　更令业界关注的是，报告称，2004年10月央行的加息措施对上海房地产贷款的紧缩效应并不明显。去年11月、12月两月，个人住房贷款继续保持快速增长，年底提前还款现象并不明显，利率政策的效应有待进一步观察。
　　《财经》获悉，中国人民银行上海分行的上述专项调查报告，还将由人民银行总行转交国务院。目前，上海分行正在研究制定相关政策建议，包括信贷和税收建议等，以期促进大热的上海房地产市场“软着陆”。
　　银行信贷与上海房价间的正反馈关系，本身即是房价不断窜升的重要动因，也令市场备感“高处不胜寒”。货币政策当局的报告的出台，再次为上海房地产的危局敲响了警钟。

可怕的正反馈
　　中国人民银行上海分行有关人士向《财经》表示，近年上海房地产市场需求旺盛，商业银行贷款在其中起到了巨大作用。2004年，上海新房成交额逾1400亿元，而全年新增个人住房贷款728亿元，可见房地产市场的过半需求是靠银行贷款来支撑的。
　　“现在房价和银行贷款之间是相互推波助澜的关系——房价提高了，银行贷款也增加了。而银行贷款增加，又将推动房价的进一步提高。”上海银行业同业公会秘书长朱德林向《财经》表示。
　　朱德林分析，银行信贷资金占上海房地产业整体资金比例高达70％。对房地产市场的供方——开发商而言，企业类贷款构成其最主要的开发资金来源；对于需方——购房者而言，个人住房贷款已成为其最重要的购房资金来源。事实上，个人住房贷款最终也成为开发商的资金来源。
　　相比之下，上海房地产项目的开发商自有资金比例正逐年下降。来自上海市统计局的数据显示，2001年这一比例为18.84%，2002年降为17.53%，2003年更降至16.94%。上海房地产项目的自有资金比例非但远低于国家有关部门要求的35%的比例，也低于全国20%的平均比例。
　　中国人民银行上海分行的报告指出，房地产贷款在各商业银行信贷总量中所占比例过高，房地产贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，从而加大了商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理性。
　　上述人行有关人士质疑称，“商业银行在本轮房地产热中推波助澜的效果，可以在短期内获得较多利润。但将来房地产泡沫一旦破灭，信贷风险全面暴露，责任又由谁来承担？”

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谁来“踩刹车”？
　　中国人民银行上海分行此番发出警示之前，来自央行及银监会的关于严控房地产信贷的文件一直络绎不绝。早在2003年6月，央行即已发布“121号文”（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），严控房地产贷款。这是此轮房地产业宏观调控的首个重要文件。“但在上海银行界，‘121号文’其实并没有得到很好的落实。”人行上海分行的上述人士说。
　　尽管房地产信贷危机四伏，监管层为之三令五申，但银行界并未“悬崖勒马”，原因何在？
　　银行界的巨大利益诉求是焦点所在。朱德林向《财经》分析指出，近年因人民币储蓄增加，银行资金宽裕，急于寻求放贷渠道。相比整体风险较大的企业贷款，个人住房贷款启动不久，坏账率很低，被认为属于优质贷款。且近年来上海房地产业在政府行为的烘托下，一直快速发展，风险至今尚未暴露。因此，房地产贷款已成为上海各家银行争夺的焦点。
　　另一方面，银行界已经成为此轮房地产飙升的短期受益者。地方政府迟迟未对房产“过热”作出反应，甚至一直不愿承认“过热”态势，这一态度已经表明了对房地产市场的宽容和支持。由此，作为既得利益者的银行宁愿继续“做多”市场。
　　“在上海银行界，甚至还有‘保卫房地产泡沫’的论调。”朱德林说。既然事实承认泡沫，多数银行仍将房贷视为低风险业务大干快上，这在一定程度上反映了当前银行风险控制体系的薄弱。
　　中国人民银行上海分行的人士向《财经》表示，时至今日，上海房价飙升，已在事实上造成上海居民手中的人民币贬值，这已不再是一个产业局部的问题，而是在酝酿整体金融风险。
　　“以前有个理论误区，大家理解通货膨胀是以CPI（居民消费价格指数）为参照指标，而房价指数并未列入CPI。去年以来CPI逐步下降，外界遂认为通胀有所缓和。但居民不光是要吃饭，也要住房。如果过高的房价得不到抑制，最终不仅会导致通胀，更将激化社会矛盾。”他说。■