本周一线城市中北京成交环比上升28%，保障性住房成交占比由52%下降至49%，商品住宅成交环比上升了36%；上海成交基本持平，近两周没有延续上升趋势，和上海开发商没有明显通过调整价格来促销有关；深圳虽然下降10%，但从单周的绝对成交量分析仍处于历史高位。
我们关注的23个二、三线城市中有8个城市成交环比下降，占35%，其余城市均上升或基本持平。综合近期销售数据分析，南昌、青岛、海口呈连续回升趋势，天津则表现不佳，连续四周环比下滑。
21日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 》对17日国务院会议内容做了更详细的补充，仍围绕三点主要内容展开。
对第二套房贷政策的限定变得更为宽泛。对不属于普通改善型住房的二次置业者，其贷款利率制定权力下放至各商业银行。从理论上讲，商业银行迫于竞争的压力会竞相以优惠利率吸引这部分贷款者，但银监会是否会下发内部指引进行统一严格控制尚存在不确定性，政策的具体效果仍需根据各商业银行的执行细则来判断。
对房地产开发企业贷款明确表态支持，《意见》中提出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务，对万科这类主要以并购实现扩张的公司构成实质利好。
取消城市房地产税。区别于面向我国国内居民和企业征收的房产税，城市房地产税的纳税人是外商投资企业和外籍人士，该税种的取消并不意味外商不再需要缴纳相关税负，而是在日后要实行和国内居民、企业一致的税负，也即按我国目前房产税的相关标准征收。房产税的课征方法有从价和从租两种，从价的税率城市房地产税和房产税是一致的，都按应税总价的1.2%征收；如按从租税率征收，城市房地产税为18%，国内居民和企业实行的是12%，对外商和外籍人士而言，按从租税率计算的房产税有所下降，但影响不大。
政策出台无疑会进一步刺激需求，但基本面短期也难以迅速好转以化解估值压力，目前重点公司估值接近18倍，继续上涨空间已经不大。对后期地产股投资机会的把握我们建议投资者重点关注利率的调整，它是在经济下滑周期中熨平房价调整的最有力因素。我们认为利率在现有水平下继续下降135 个基点，将对房价构成有力的支撑，对地产行业的基本面会有实质改观，而考虑股市对基本面的提前反应，在利率下调81－108 基点后将是房地产股票大幅买入的时机。 相关研究报告下载[attach]12184[/attach]
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发表于 2008-12-23 10:26
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