[20081023]银行业-扩大房贷利率下浮幅度政策缩窄银行利差

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事件：10月22日晚间，中国人民银行发布公告：为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生，按照党中央、国务院的统一部署，决定自08年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
点评：
n         假设已发放商业性个人住房贷款中属于首次购房和改善型普通住房的存量贷款将在明年年初统一调整至基准利率的0.7倍，静态分析，将缩窄银行利差6个基点，影响银行净利润-2%。央行网站公布的新闻发言人接受记者稿件中，提到金融机构将根据以下两大因素自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的贷款利率：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。（估计对于改善型普通住房存在如何界定的问题）。根据政策以及银行以往的操作原则，假设预计存量已发放商业性个人住房贷款中属于首次购房或者改善型普通住房的存量将在明年年初统一调整至基准利率的0.7倍；而新发放的个人住房贷款将按照新政策规定执行，同时我们假设首次购房或者改善型普通住房贷款占按揭贷款的比例为35％，除首次购房和改善型普通住房之外的贷款利率不作调整，静态分析，此项政策将缩窄银行利差6个基点，影响银行净利润-2％。
n         政策将刺激购房需求，改善房地产企业的现金流状况，减小商业银行个人按揭、房地产企业贷款质量恶化的风险。扩大商业性个人住房贷款利率的下限以及降低首付比例政策实际上减轻了购房者负担，这将刺激购房需求，改善房地产企业的现金流状况，这也将减小商业银行个人按揭以及房地产企业贷款质量恶化的风险。
n         经过前段时间的调整，目前国内A股上市银行08年PE降至9.2X，PB降至1.7X，从估值看，已具备一定的安全边际，由于国内宏观经济以及房地产市场走势尚存在较大的不确定性，因此维持行业“中性”评级。
n         风险提示：
宏观经济的非预期波动
房地产市场继续大幅调整