[20081126]长周期看人口短周期看经济——从配置角度对房地产资产的思考

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【内容摘要】：n 根据风险溢价理论，房地产的长期合理收益应该是介于股票和债券之间，风险亦然。虽然房地产并不能给我们很高的收益率，但由于其与其它资产的低相关甚至负相关性，在组合中加入房地产能帮助我们有效分散风险。
n       把握房地产周期具有十分重要的作用。经济的长波周期转换蕴含着资产的长周期转换,在K周期的春夏阶段，投资房地产的收益最高。对短波经济周期来说，复苏和过热阶段是房地产资产表现最好的两个阶段。
n       与经济的长中短周期对应，我们在房地产的周期波动中同样发现长波、中波、短波周期。相比于短波周期下房地产价格的波动，长波周期总是伴随更大的繁荣和衰退。并且房地产衰退更容易伴随经济衰退；同时也通常伴随股票的泡沫破灭。因此，我们更加要关注的是长波周期下的房地产的繁荣和衰退。
n       通过对比各国经济和房地产的相关性的时间序列数据，发现经济和房地产相关性呈现周期性波动，而当二者相关性呈现上升趋势时，应该引起足够的警惕。虽然我们很难分清房地产周期与经济周期二者孰因孰果。但历史数据显示：短波来看，经济周期领先；而长波来看，房地产领先或者同步。
n       长周期来看，人口是房地产周期的最好的解释变量。从战前一百多年的美国历史以及战后其它国家的数据我们看到，包括人口年龄结构的变迁以及地域结构的变迁，甚至人口对住房占有率的提升是房地产长周期的最好的解释变量。对于发达国家，人口内在结构的变动显得更加重要，其次是住房占有率的提升。而对于工业化进程中的国家，除年龄结构以外，人口迁移所带来的住房需求常成为某一阶段房地产繁荣的主要推动力。
n       我国房地产经历了人口向城市转移与人口年龄结构变动带来的双重动力的交替推动。在未来人口年龄结构推动力减弱的情况下，房地产的下一波繁荣动力很可能转向城市化的再次启动。而城市化继续深化的动力和契机，我们认为来自新农村改革。
【提要结束】