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标题: 透视2005年中国楼市的一场博弈 [打印本页]

作者: tycoon 时间: 2005-12-8 16:21 标题: 透视2005年中国楼市的一场博弈

面对即将过去的2005年，回顾和剖析中国楼市在宏观调控影响下一、二线城市房地产市场所呈现出的发展态势是很有必要和意义的。03年被业界称作地产的服务年、品牌年，04年被称作房地产政策年，那么对于05年而言，仍可被称作房地产的政策年，只是要加上两个字：博弈，我称之为“政策博弈年”。因为此时的中国楼市在政府宏观调控措施实施的背景下，正处于受政策影响最为敏感的时期，是一场博弈见出分晓的时期。

政府宏观调控的目的是遏制那些房地产市场发展过热、出现泡沫的城市，抑制房产投机现象，然而其实施过程中所呈现出的结果与初衷却有着较大反差。一面是对于被认为存在地产泡沫较大的一线城市北京(上海除外)，宏观调控下房价不将反而平稳上升；另一面却是处于起步发展阶段、被认为市场较为健康的二线城市受政策波及产生了较大的影响力，出现降价和有价无市的现象。分析其原因不难发现，此次的宏观调控对于中国楼市来讲也是一场市场与政策的较量：市场发展成熟，抗性大，受政策面影响必然小；反之必将受到政策较大的冲击。

在一线城市，像北京、广州、上海这种城市，市场抗性很大，政府宏观调控这种政策限制，只是对楼市起到一个减势作用，但是从今年秋季之后，房价并没有真正降下去，而是稳中有升，供需两旺，就是说在被认为最具有泡沫的城市当中，这种政策限制作用实质并不是很大。众所周知，一线城市北京一直以来房地产市场发展比较快，房价较高，位居全国领先的地位。在宏观政策调控下，市场房价、供应量、交易量理应受波动最大，影响较大。但反观05年北京楼市，据政府公布的数据显示，1-7月份北京商品期房平均价格7308元/平方米，同比上涨1312元/平方米，涨幅为21.9%。同时，期房销售下降两成。另一份数据显示 9月份的成交量比8月份增长了20.7%，这两组数据说明北京楼市在宏观调控的影响下，房价依然保持着稳步上升的态势，交易量虽然有一定程度的下降，但下半年市场已出现交易量回升迹象。原因在于：一是宏观政策真正打压的是楼市的投机者以及房地产发展不健康、存在泡沫的城市。而北京作为一线城市，城市房地产发展比较早，市场比较成熟，受政策影响的不大；二是北京购房者构成的多元化，除了本地购房者之外，还包括在京工作的外地(籍)购房者以及来自于港澳台等地的国外投资者。不同于国内投资客，海外投资者投资观念十分成熟，理性，他们对市场的投资看中的是长远利益，往往受政策的影响较小。通常他们会长期持有物业，持有年限大都在5~10年左右，以保证一个长期、稳定的收益。因此，此次宏观调控对海外投资者的投资热情不会有太大影响。另一方面，尽管目前中国房地产市场处于宏观调控下的盘整状态，会使海外投资者有所顾忌，但这种顾忌远不及他们对人民币升值的信心来得笃定。

作者: tycoon 时间: 2005-12-8 16:22

从一线城市房地产市场下半年的交易表现来看，一些高档楼盘交易都非常活跃，现在有一些项目二期、三期依然卖得很好，这都说明消费者的投资欲望很强，已经趋于成熟和理性。这种成熟表现在消费者可以不被开发商简单炒作所影响，他们有自己的判断，对政策的敏感性不那么强，能够理性看待；他们对金融理解深刻，对货币利率、人民币升值贬值非常敏感，对房地产投资是长期投资而不是短期炒作，因此对他们来说，政策的影响力在逐步降低。

但是“怪圈现象”却出现在二级城市，同样处于宏观调控下的二线城市，杭州、武汉等房地产市场却出现另一番景象。近一段时间以来杭州房产商们纷纷推出打折促销举措，与早期的惜售状况形成鲜明对比。武汉的平均房价是每平方米3000多元，相对较低，泡沫也应该较小，但在这里却出现开发商涨价、购房者观望、交易量萧条的局面。这种种迹象表露出降价已降临到二线城市，宏观调控已经充分显示出其威力。分析其原因在于：近一、两年，在一线城市可开发的土地空间日益缩小的情况下，地产大鳄们纷纷把目光盯上了二线城市，积极进行二线城市的开发，使得二线城市的房地产业迅速发展起来，加大了城市市场供应量；从购房者的构成来看，二线城市的购房者大多以本地居民为主，购房以自住为目的，整体市场消费能力比较低，对于房价非常敏感，往往受政策的影响较大，一旦媒体舆论传出楼市房价下跌，使得购买者产生了很强的降价预期，多以持币观望态度。另一方面自住型购买者的购买需求多以价格为标准的，一旦房价高到一定程度，需求就会萎缩乃至消失。从开发商角度来说，受地价、建设开发成本增加等因素的影响，房价势必也随之上涨，上涨的房价与持币观望房价降价的购房者想法背道而驰，势必形成目前二线城市房价要么降价求售却少有问津，要么熊市抬价却有价无市的尴尬局面。这就造成一个怪圈的现象，开发商把价格调高了，消费者却不买，他还继续调高，双方处于一个僵持阶段，引起恶性循环，造成产品有价无市、交易额明显下滑，开发商资金无法回笼。

作者: tycoon 时间: 2005-12-8 16:22

综上，对来年的房地产市场进行一下预测。

06年对于以北京为首的一线城市完全走出观望期的可能性很大，一方面是北京下半年楼市已经呈现出交易量活跃、新盘集中上市等市场回暖的迹象；另一方面北京的购房者相对成熟和理性，对于媒体舆论及政策影响有自己的判断力，相信在短期的观望之后市场消费需求会涌现出来。伴随北京GDP超过两倍数的高速增长城市居民住房需求不断上升以及大量外来投资者看好北京2008年前楼市，因而总体看来北京房价不会下降，只是在国家宏观调控作用下，房价涨幅将有所放缓。而二线城市在06年购房者依然保持着目前观望心态，静待宏观调控之后市场总体反映。

2005年可谓是房地产政策与市场的一场博弈，我相信出现在一、二线城市这种截然不同的反差现象，是很多泡沫论者及经济学者始料未及的，也是他们难以解释的。

此次宏观调控下一、二线城市所产生的“怪现象”充分暴露出区域之间房地产市场发展水平的不均衡，说明了中国房地产市场内部的脆弱性，一有风吹草动，市场就会立刻受到较大影响。同时，今后政府的宏观调控要具体问题具体分析，避免一刀切。要有针对性的，对不同的区域、不同市场的发展水平采取不同的调控措施，不能盲目一手抓。就好比说感冒，表面上看症状都是一样的，但他的病因不一定是一样的，应该对症下药。应充分完美的发挥政府在整体上的作用，解决在市场经济中市场所不能解决的问题，从而引导国内的房地产业朝着健康良性的方向发展，展现房地产在国民经济中的支柱作用。

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