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标题: 大摩中国地产投资主管落马真相 [打印本页]

作者: feiyue1982 时间: 2011-5-21 04:42 标题: 大摩中国地产投资主管落马真相

大意失街亭之前，马谡并没有显露出青史留名的潜质；直到诸葛亮挥泪斩之以儆效尤。
同样，如果不是漫卷全球的金融危机，知名投行摩根士丹利会否自曝家丑，向美国证券交易委员会(SEC)披露盖斯.彼得森行贿行为？
更值得深思的是，盖斯在中国的行贿对象是谁？为何时至今日，我们仍然没有看到他们落马的消息？
经济快速增长的大潮退去，谁在裸泳？在下一次潮涨之前，我们又该筑起哪些防潮的堤坝？
大摩典型“中国通”非典型落马
“挥泪斩马谡”的故事，也会在大摩上演。
2月11日，大摩向美国证券交易委员会(SEC)提交的一份公开文件披露，一名任职于“海外一家下属地产公司”的雇员涉嫌行贿正接受调查。
这名雇员就是原大摩中国房地产投资机构董事总经理盖斯.彼得森。虽然尚无证据表明大摩在“自曝”家丑的同时是否也如当年的诸葛孔明一样挥泪如雨，然而洋“马谡”盖斯恐怕无论如何都想不到，自己作为大摩典型的“中国通”，却以如此非典型的落马结局收场。
祸起萧墙：覆巢下的危卵
盖斯是一位超级“中国通”。
“如果说‘香蕉人’是对‘外黄内白’(意指黄皮肤、行为习惯西化，本报注)中国人的形象概括，那么盖斯就是白皮肤的‘中国人’。”熟悉他的投资界人士章总告诉《中国经营报》记者：“盖斯出生在新加坡，在杭州读大学。汉语说得比中国人都溜儿，还能说上海话、唱越剧。”
“中国通”盖斯给自己起的中国名字姓白，属下都称其为“白总”，而不是像一般外资公司那样直呼英文名。“白总”盖斯长期在中国工作，加入大摩之前曾在国内一家地产公司任职，政商各界关系深厚，工作方式也弥漫着很浓的江湖味。
一位他手下的离职员工，曾在大摩内部论坛上发了关于盖斯的一个帖子，帖子中将“白总”对中国客户之傲慢、中国做生意方式之熟悉，一露无遗。
“白总的中文水平的确非常厉害，和国内开发商开会基本上可以全部说中文，并且在黑板上写中国字，字还是不错的。某次和上海本地某房地产企业开会，白总屁股还没坐下，就掏出一包中华，往台子上一扔，点上一根说：‘我今天只有30分钟，我们开始吧！’开完会，对方提出派车送他，他表示同意，然后说过5分钟再到楼下等，因为‘wu yao ca pao si’ (我要上厕所，很粗鲁的上海俚语，本报注)，我们几个人集体石化(惊呆了，本报注)。还有一次，和另外一个分析员L陪某开发商去夜总会玩，喝到烂醉，被送回家，结果白总半夜4点半醒了打电话给L，劈头盖脸第一句‘Where is my girl’(我的‘女人’在哪？本报注)。”
然而，成也“中国通”，败也“中国通”。因为太了解、熟悉中国而加入大摩中国的盖斯，在2008年9月美国次级债危机全面爆发之时，却没有意识到危险正慢慢走近他身边。
彼时，华尔街五大投行的时代一去不再：雷曼兄弟公司破产、美林证券被美洲银行收购，贝尔斯登归为了摩根大通麾下，华尔街以风险和杠杆操控的交易模式玩不转了。更要命的是，也就是在此时间前后，SEC已经加大了对于美国公司海外腐败行为的查处力度，经济高速增长的泡沫被戳破了，潮水退去，谁还在裸泳？
“他太熟悉中国的游戏规则了，有时候比中国人还胆大，还赤裸裸。”前述大摩离职人士据此认为，盖斯出事完全在意料之中，而且自己早就知道他被SEC调查了。
“他甚至以为他是中国人了，不受美国法律的制裁。”章总告诉《中国经营报》记者，“如果他是中国人，他这么做，除非中国受贿的官员被抓，他才会被牵连出来。”
盖斯违反的是美国《反海外腐败法》，也叫《反海外贿赂法》。该法于1977年制定，1988年修订，旨在限制美国公司里个人贿赂国外政府官员的行为。盖斯之前，美国朗讯公司亦曾因涉嫌违反该法条例被罚款250万美元。
毕业于美国哥伦比亚大学的律师李毅称：“美国法律非常严格，比如，如果公司支付一笔咨询费给中介公司，去办一件事情。如果知道这笔钱可能会被用于行贿给官员，就是违法。”而《反海外腐败法》对于行贿“自首”和被查处者的处罚金额和力度，也完全不同：“自首”者往往得到很宽大的处理。
有强烈对比意味的是，事实上，即便截止到目前，我们也只知道盖斯因为在中国行贿被美国调查，却不知道是哪位中国官员受贿。
业绩压力：不差钱，差利润
即便不是因为金融海啸下的大摩自查自救压力，加入大摩中国6年的盖斯，也同样面临大摩中国业绩乏力的拷问。
2002年，盖斯加入大摩房地产基金(MSRE)做中国投资。MSRE实力雄厚，国际上赫赫有名。2006年3月，大摩在中国房地产的投资规模约15亿美元。大摩房地产部旗下基金MSRE募集42亿美元后，董事总经理兼全球摩根士丹利房地产投资主管Sonny Kalsi就表示，大摩将在中国追加30亿美元投资，并且投资重点也将从日本转移至中国。
事实上，盖斯加入大摩之后，大摩就开始了在中国尤其是上海房地产项目的大肆收购。
2003年7月，盖斯第一次出手，大摩参股上海锦麟天地雅苑高档公寓项目；并在2004年底再次斥资5亿元人民币，将锦麟天地雅苑股权悉数纳入囊中。 2004年初，大摩中国与上海复地集团共同投资5000万元建设中高档住宅项目复地雅园。大摩开始逐渐试水中国房地产市场。
2005年，大摩与上海盛融投资有限公司合作，以9000万美元价格收购方式获得了世界贸易大厦产权价；同年又以8.5亿元从中海发展(9.38,-0.61,-6.11%)手中收购了上海广场商场裙楼。也是 2005年，斥资10亿元收购浦东埃蒙顿国际广场100%股权项目，大摩首次成为开发商，直接参与开发。
2006年，盖斯再接再厉，收购了几栋住宅楼之后，以近20亿元收购了位于南京路的东海广场。2007年，大摩从中海发展手里接过了“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块(南块)”，再次成为开发商。
以上不过是大摩收购项目的不完全统计。粗略估算，总额已近50亿元。而从2002年到2007年的5年，也是上海房地产市场最为黄金的五年，房价起码上涨了两倍以上，写字楼市场更是只涨不跌。
然而，盖斯却并未为大摩中国带来多少收益。
离开大摩人士透露称：“大摩的收购都不赚钱的，我们都知道，因为募集资金必须要花出去。当时市场好，希望通过物业升值来赚钱。盖斯可以说是对中国房地产市场一直看好的。”据悉，他们收购的一个郊区项目，只有车位收费达到每小时20元才可能赚钱，而这根本不可能。
知名房地产机构仲量联行亚洲区董事陈立民分析认为：“大摩小收购赚钱，没看到哪个项目赚大钱，估计只有锦麟天地项目赚了钱。收购的上海广场裙楼，改造成为新的概念‘无限度’没有成功，生意一塌糊涂；东海广场这样的大项目，2007年看价格就不低，现在怎么看怎么贵；埃蒙顿国际广场招租也一般，世界贸易广场怎么看也不是很好的写字楼。”
事实上，即使是赚了钱的锦麟天地项目，也很难出售；东海广场写字楼则有一个致命弱点：停车位太少，是按照上世纪90年代标准配置的；业界预计同样出租困难。加之目前市场冷淡，前景不容乐观。
当年并购时就被认为价格过高的东海广场，现在更是高得落不了地。反而是卖给大摩的绿城集团狠赚了一笔——13亿元收购成功，一年多时间转手卖给大摩，净赚7亿元。
某准备收购锦麟天地的投资界人士告诉记者：“大摩报价，我只能接受其一半的价格，双方差距太大，只谈了一两次就不谈了。”据悉，大摩报价为11亿元，如果半价出售，五个多亿收购的大摩就毫无利润，到目前为止，依然没有出让成功。
如此众多难言成功的并购项目，背后其实隐藏了盖斯投资理念的偏执。
2006年5月一次房地产论坛上，盖斯的身份还不过是大摩中国的地产投资执行董事。当时，媒体纷纷报道大摩这样的外资基金炒高中国房价，收购中国物业也是冲着人民币升值而来，以及大摩“唱空做多”的阴谋论。盖斯以自己的流利中文，当场与众多嘉宾和提问者争执起来。
“其实我们基金有一个规定，如果把一些房地产在其他的国家买下来，倘若这些房地产收入不是美元，就要做一个货币对冲，所以，人民币升值对我们来说没有好处，没有影响。”盖斯当时说，“如果认定人民币升值，会有很多办法从人民币升值得到好处，投资房地产获利其实是一个非常笨的办法。摩根士坦利房地产基金，99%像我们这样的机构投资者，不可能是冲着人民币的升值来收购物业的。我们是来解决问题，通过专业能力使物业升值，从而获得收益。”
当然，盖斯的说法并不会被认同。论坛主持人、复旦大学教授蒋昌建说：“任何基金追求利润也是它的本质，我们光谈利润不谈本质也不符合现实。”
最后，盖斯就和蒋昌建起了口角，他甚至当众嘲讽蒋昌建：“你什么都不懂，怎么可以做教授？”
相煎何急：不仅是业绩
“盖斯是不是因为中国业务不赚钱，成为替罪羊，才落马的？这说不清楚。”另外一位盖斯的朋友告诉《中国经营报》记者，“大摩在中国收购了很多项目，但没赚到什么大钱是事实。”
2008年金融危机，大摩上海房地产基金公司大幅裁员的同时，极力出让项目，但迄今为止，没有任何出售成功的消息。同年12月中旬，盖斯已经从上海公司消失。同事们纷纷打听他的去处。一说去了新加坡，打电话过去说没有，电话、电子邮件也都联系不上。盖斯的同事们开始嗅到了异常的味道。
彼时，因为金融危机，通过变身为银行、才侥幸躲过一劫的大摩已经风雨飘摇，在中国的地产基金公司更是裁员不断。最后有消息说，盖斯回美国了。但也联系不上。一直到2008年年底，盖斯被确认离开了大摩。但最后的迷雾直到2009年2月11日才解开。某外资基金人士告诉记者：“盖斯现在不在中国，好像也不在美国，也没有被抓，人身是自由的。”
知情人士透露称，大摩内部好多部门都可以做房地产业务，内部就有竞争。而在金融危机大裁员的背景下，大摩的内部关系也开始空前地复杂化。
就在盖斯事件公布的同时，消息称大摩全球房地产投资主管卡尔西(Sonny Kalsi)已经被行政休假，该部门将由之前的两位主管托马斯和Mantz进行直接管理。至此大摩房地产业务部门管理层全部大调整。
“在大摩内部，他是一个敏感话题，没人敢提。盖斯可能是因为内部复杂原因辞职的。客观地说，盖斯还是为大摩做了不少事情，业绩肯定不是最差的。”某外资房地产基金界资深人士告诉《中国经营报》记者，“大摩去年金融危机之后，内部就比较乱。”
该人士意味深长地说：“他肯定是行贿了，不过，这也是中国的潜规则，不仅仅他一个人这样做。你可以想一个问题，他的行贿是谁举报的呢？”末了，他补充道：“盖斯是一个倒霉的人！”
一般而言，只有公司内部人员以及合作伙伴才会知道盖斯行贿。而如果是中国合作伙伴举报的话，一定会有官员牵连出来，可是，迄今为止我们并不知道受贿对象是谁。
《中国经营报》记者致电盖斯工作的大摩资产服务咨询有限公司上海分公司，表示要采访，对方立刻说，不接受采访，并立刻将电话挂掉了。

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