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标题: 盛高置地借道香港上市外资退出机制或将破题 [打印本页]

作者: wildrose 时间: 2011-5-29 06:30 标题: 盛高置地借道香港上市外资退出机制或将破题

9月7日，上海盛高置地(控股)有限公司(以下称盛高置地)通过了香港联交所的上市聆讯。对于近来饱受建设部、外管局等部门新规设限困扰的外资房地产企业而言，盛高置地的成功上市无疑是一个利好消息。
据悉，这家根据地在上海、有澳大利亚投资公司背景的房地产企业拟集资约1.5亿美元用于项目开发以及未来的收购，目前正在澳大利亚路演，其国际配售已获足额认购，9月26日公开招股，10月10日挂牌。
内地房地产发展商到香港资本市场淘金并不罕见。盛高置地上市备受瞩目的原因是其外资房地产企业的身份。同时，盛高置地的上市成功，也令外资们第一次完成了在中国投资房地产从输血模式到造血模式的转变。
盛高置地线路
盛高置地的前身是1998年成立于澳大利亚新南威尔士的Starwaly房产集团，1999年到上海发展地产，主要投身于中国的房地产开发、物业投资、酒店投资和其他策略性投资。在把“根据地”放在上海后，易名为上海浦东康桥集团。而就在上市前夕，康桥集团又改名为盛高置地。不过，不管是具有中国传统特色的名字“康桥”，还是更具香港风味的名字“盛高置地”，澳大利亚地产商Starwaly Properties Group(SPG)作为盛高置地大股东的身份始终未变。
在过去的6年里，这家澳大利亚背景的公司开发了上海最大的低密度住宅小区——康桥半岛。此外，它还与国际知名酒店集团——香港上海大酒店有限公司共同投资建造上海外滩半岛酒店，计划将在2009年底竣工并投入运营。
而近来的宏观调控政策也似乎并没有影响到主做高档房的盛高置地。盛高置地集团首席营运官王国光表示，面对调控，集团尚有100多万平方米住宅要进行开发，其他高端物业也在发展，基本上没有受到影响。除此以外，集团近期还将在长三角和珠三角这两个区域进行拓展，开发高端物业产品。
几番易名之后，盛高置地得以如愿在香港上市。
上海瑞思房地产投资管理有限公司董事总经理刘涌指出，外资房地产企业香港上市并不与国家现行法规相抵触。
事实上，自取消禁止外资房地产开发以来，外资参与国内房地产开发，乃至打包上市并没有法律法规上的障碍。而最终选择在香港上市却是盛高置地经过深思熟虑后的一步棋。
最近几年，国内房地产业诱人的回报率让外资垂涎三尺。而外资进入国内房地产后，必然涉及到收购后股权和资产溢价收入如何实现与如何汇出等问题。盛高置地如果选择在国内上市，这些问题必然受制于现行的外汇管理体制和资本市场管制等敏感环节。最终盛高置地选择把控股企业上市面临的问题放到香港去解决，一方面，能比较容易实现股权和资产溢价收入的回收，另一方面，股权和资产溢价收入放在香港实现，可以避开政府对境内外资房企设置的资本管制障碍。
退出机制的突破
如何退出的问题，一直以来为投资中国房地产业的外资们所苦恼，而盛高置地的上市为他们的退出机制打造了一个范本。而对于众多外资房地产基金和私人股权投资基金来说，这就恍如得到了“芝麻开门”的神奇咒语。美国盛诺金地产基金董事总经理黄立冲指出，盛高置地这种澳大利亚投资资本的成功上市将引发外资更加积极地参与国内房地产投资。
“对于投资者来说，退出机制的建立和完善是非常重要的因素。缺乏退出机制一直是外资进入的最大障碍。”纽约大学房地产基金中心主任、Multicapital Group执行董事劳伦斯指出。
“地产教父”邓智仁也对外资投资国内房地产市场退出机制缺位颇为诟病，“让外资赔钱可以，但赔了钱必须让他能够退出，不要令外资血本无归。中国内地以前没有退出机制，现在仍然没有。香港是通过上市退出，这是一条最好的出路。”
目前，海外基金投资房地产的退出方式无非有二：一是在二级市场转售，比如基金之间互相转让，从发展基金转给收租型基金；二是转化成金融产品，取道金融市场退出，如打包成为REITs上市。
自2005年6月开始，香港放宽法例，允许REITs进行离岸投资。尤其是2005年12月，以广州几大商用地产项目为主要资产的越秀在香港上市，给海外基金增添了持续进入的动力。
虽然内地允许房地产企业通过REITs上市，但目前内地REITs由于税收问题没有突破，遭遇冷淡。在这种情况下，在香港IPO为外资的退出打开了另一道门。此举也将进一步减少外资流入的后顾之忧。
不过，刘涌指出，相比IPO这种股权上市，REITs这种资产上市的形式具有优越性。“通过股权的转让会有或有风险，要缴纳33%的所得税。而REITs上市主要的一个优点就在于政府税收的优惠。此外，REITs上市还有一种资本的放大效应，而股权的收益是按照市盈率来计算的，房地产企业的市盈率大都比较低。”
此外，部分房地产企业成本跟收益一直不结算，做滚动开发，掩盖利润，逃避税收，并不青睐上市，因为上市要披露财务报表，增加税收。
仲量联行的一位人士指出，外资的退出机制类似一种接力赛的模式，随着时间的推移，退出的方式会有更多选择。

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