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标题: 中信借壳安信信托有利REITS孵化 [打印本页]

作者: FantasyHome 时间: 2011-5-29 16:08 标题: 中信借壳安信信托有利REITS孵化

1月23日，安信信托投资股份有限公司(安信信托，600816.SH)再次因连续三个交易日收盘价涨幅偏离值累计达到20%而发布股票交易异常波动风险提示性公告，至此，安信信托已连续六个交易日打板涨停。
连续强势打板，源于1月16日安信信托发布的一则公告：中国中信集团公司(下称“中信集团”)，拟通过定向增发方式向安信信托注入中信信托全部股权，藉此中信信托将实现整体借壳上市。公告显示，安信信托拟定向发行10亿至15亿普通股。现有控股股东上海国之杰投资发展有限公司(下称“国之杰”)以现金认购其中1.5至2亿股，中信信托以100%股权认购其余绝大部分。
股票发行完成后，安信信托控制权将发生转移。中信集团持股将超过30%，预计成为安信信托的第一大股东，国之杰退居股东位次。而市场人士预测，中信借壳成功，将建立更宽阔的信托平台，有助届时真正REITs(房地产信托投资基金)出现。
受利好消息影响，安信信托在随后的几天中行情井喷。至25日收盘，股价已由16日开盘的5.27元升至10.270元。
中信安信国之杰各牟其利
公告甫一发布，坊间随即沸沸扬扬，但观点随着安信信托股日渐高涨而趋于统一。
虽然出让控股股东对国之杰来说是个无奈之举，但一路攀升的股市，却让大家看到了一个共赢的事实。国之杰2003年收购股权时以每股1.9元买入，如今单凭股市，保守估计收益已超过9亿元。
对此，安信、国之杰方面均对记者有所回避，拒谈卖壳事宜。而中信相关人员则表示关键是“要等待监管部门的审批，中信已做好准备”。
“这是一个多赢的局面，大家都获得了一个市场机会，”中国信达资产管理公司金融风险研究中心的沈洪溥分析认为，“步态疲软的安信通过卖壳，最终得到一个脱胎换骨的转型机会；而作为目前安信的控股股东，国之杰有望解决资金困境，赢得股份利益；而通过买壳，中信掌握了控股权，得到上市机会。”
与此相对应的是，安信1月22日推出“安国.上海假日百货商厦(二期)”财产权信托，融资规模最高为1.2亿，期限2年。继2006年9月再次试水房地产基金。把房地产信托基金再次推上浪口。
虽然受到各方面制约，安信一直未能有所施展，但其房地产信托在2005年至2006年两年的增长率依旧达到270.84%。房地产信托被安信迅速发掘，安信副总经理曹华曾对媒体称：“不动产信托是该公司主要方向，而公司对此尝试准REITs产品，是为今后REITs开闸所做的一个准备。”
增发成功中信或推真正REITs
此次增发，倘若成功，中信将成为安信的控股股东。而根据已颁布的银监会有关文件，信托公司不得持有另一家信托公司股权，此预示着安信与中信间还会有进一步的吸收合并可能性发生。业内推测，后期极有可能成立一家新信托公司。
那这是否会对安信原有的主营业侧重方向有所改变？“信托业务的开展使具有一定的延续性的，大部分优质信托业务仍将会继续保留”，新时代证券金融股研究员白建康指出，“中信的控股，应该不会废除原安信正常盈利业务。”
业内人士沈洪溥进一步强调：“信托现在做得比较多的一是证券类的，一是地产类的。都是一个集合资金理财。中信的控股，只会加强地产类，与证券类信托，不会减少。”
由于中信集团也一直力求在资产证券化，及房地产信托基金中一展拳脚，2005年，中信信托作为最早一批尝试资产证券化业务的公司成为“建元”资产证券化产品的受托机构；而最近中信证券也在积极申请房地产基金业务试点。
中信信托相关人士透露：“目前公司已专门成立小组来处理借壳上市事宜，具体操作方案不宜过多透露。”
但上述相关人员亦表示：“根据银监会《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金管理办法》(后简称‘两规’)讨论稿的最后定稿，监管部门是倾向于做REITs的，这对信托公司是一利好。”
根据信托“两规”的最新定稿，信托公司在做私募基金同时，也“可以设置证券投资信托、房地产投资信托、基础设施投资信托、产业投资信托、股权投资信托等业务品种”，进行公募产品的研发。
一旦中信借壳成功，完成金融牌照重新申请，将不再受200份限制。记者从相关渠道得知，中信目前正在与几家海外金融机构建立良好关系，但推出REITs尚无时间表。业内人士推测：“一旦借壳，中信信托利用内部架构中证券、银行等通道，结合安信信托，将建立一个更为宽阔的信托平台，届时真正的REITs或将出现。”
国之杰失去控股股东地位
国之杰退出控股股东身份，虽然有机会共赢，但其背后却透露出诸多无奈。
当国之杰在2003年以7亿的资产资金收购安信20%的股份成为控股股东时，是将安信信托看成很好的资金孵化器，以求迅速再融资，为公司的房地产开发添翼。
但国之杰控股后，才发现接手的却是“烫手山芋”。作为上海惟一一家民营控股信托公司，安信其实在上海举步维艰。
2003年第三季度，安信应收账款和其他应收款两项总和将近8亿元人民币。这并没有计算当时还有未冲减的应收未收利息余额近1.6亿元。面对不良资产坏账，国之杰开始给安信输血。2004年6月，国之杰将2.2亿元的优良资产与安信不良资产进行了置换；随后，面对银监会下达的退市风险通知，安信2005年底开始股改，国之杰通过资产置换再次置入4.3亿元。期间，国之杰还先后多次收购其他非流通股股东的法人股，其控股安信后共投入资金达到9亿元以上。
资金输入，却一直没有理想的利益收入，甚至连股权收购成本都无法收回。一位接近安信信托与国之杰的市场人士透露：“自2002年至今，再融资渠道只有中国石化一个案例成功，而未来一两年，安信也未有再融资可行计划。”
国之杰购买股权成本回收似乎遥遥无期。
另一方面，在初期支持国之杰房地产项目的单个信托产品，受200份限制，很难形成资金规模，而2006年中期监管层《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(54号文)、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的下发，信托公司贷款给房地产企业的条件提高，监管力度加大，信托融资渠道愈加狭窄。信托融资渠道对于国之杰已成鸡肋。
此时的另一背景则是多家对房地产行业的宏观调控，2006年银根、地根轮轮紧缩，尤其是关于未封顶楼盘不得预售的规定，使得开发商资金链严重紧张，国之杰也难逃影响。
“国家对房地产的宏观调控，再加上安信在融资渠道的受限，已使国之杰在资金上捉襟见肘，”上述市场人士分析，“在安信信托受2006年底信托行业整顿，急需业务转型时，国之杰已力不从心。”
“国之杰与其步履维艰，不如把安信让给更有专业水平的中信。”邓举功认为，“一些具备金融控股架构的信托公司，上市需求很大。而一只处于领头羊位置的中信，由于效益好，知名度高，且具有银行、证券、保险等较好的通道资源，能够尽早进行再融资，把借壳成本收回。”
邓举功进一步分析：“把中信资产装入安信之后，尽管国之杰股份持有额减少，失去控股股东地位，但随着安信信托的价值增加，绝对收益仍会增高。”

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