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标题: 李海林：处置“烂尾楼”的反周期理论 [打印本页]

作者: nannan66 时间: 2011-5-30 02:53 标题: 李海林：处置“烂尾楼”的反周期理论

“目前，本土的不良资产处置商基本被挡在国有不良房地产资产包处理的门外，只能通过接手司法拍卖的小部分不良资产进行运作，很难快速成长。”
　　　　
李海林是以“烂尾楼”而独树一帜的。
　　
根据所谓的房地产“反周期理论”，李海林几乎每次都在房地产低潮期“囤积”土地或拿到烂尾楼盘。
　　
据李海林称，从去年开始，即有众多上海楼盘涌到门前，“不过去年还不是时候，现在我们接触的楼盘很多，正在考虑是否接下来。”
　　
其间，甚至有传言称，有国外某大型基金希望与东渡合作，而此中甚至也一度出现了投行大鳄摩根士丹利的身影。
　　
烂尾楼处置商
　　
“我们和摩根士丹利一直在谈，已谈判了近一两年。”李海林说。
　　
据称，摩根士丹利从信达资产公司收购的不良资产包包含150余个项目，在未处置的90余个项目中，烂尾楼达30多个。
　　
“目前摩根向东渡提交了3个项目，双方正在谈判。”有接近李海林的人士说。而有关谈判的内容，李海林在接受本报访问时，并未详尽透露。
　　
他只称，可能由于股份的问题，比如摩根会要求绝对控股，而在烂尾楼市场颇有建树的东渡，出于经营和风险方面的考量，在股份方面亦不愿让步，故而谈判步履维艰。
　　
据李透露，在房地产市场中，做烂尾楼的公司大有人在，不过以此作为细分市场的却极为少数。而在房地产不良资产中，大多数的是透过银行划转给四大资产管理公司，再由后者打包处置。小部分由银行委托司法机构拍卖，同时，由于资源资金量的门槛，目前，本土的不良资产处置商基本被挡在国有不良房地产资产包处理的门外，只能通过接手司法拍卖的小部分不良资产进行运作，很难快速成长。
　　
2001年，华融资产管理公司将108亿不良资产打包出售给摩根为首的投资财团，其后外资奔赴中国不良资产盛宴步伐加快。截至2004年三季度四大资产管理公司累计处置的825.27亿元不良资产中，向外资出售428亿元，与外资合作397亿元，难觅民企身影。
　　
KTH基金管理公司董事总经理王都在《经济》杂志撰文认为，摩根以7亿总代价获得108亿面值的不良资产，分四次支付，实际上第二次支付的时候7亿就全部回收，剩下的钱全部变成利润，换成美元汇出中国。
　　
“摩根是无本买卖。”王都说，“应鼓励地方政府和民间企业参与不良资产处置行业。”　　
　　
李海林与王都的观点相近。据他称，摩根是以资本运作的方式处置不良房地产，经手之后便出售，并不涉足实业，亦不会改变城市面貌。
　　
“其实，从国外的运作方式来看，银行系统内部并没有不良资产处置公司这样的部门。在美国，一年贷款到期，一年内定要处置完毕，而中国比较复杂，时间难定。”李海林说，“照此理论，不良资产公司没有存在的必要。中国的银行都在规范化、国际化，现在即正处于变动时期。而我们的努力目标就是成为为中国企业量身定做的不良房地产资产处置商。”
　　
李海林的逻辑
　　
尽管不良资产利润高于同行业利润，但此一“烫手山芋”，却并不易转化为“香饽饽”，因此李海林的目标不是求大，而是做好，即“做一个，成一个”。
　　
截至目前，东渡已成功开发了七八个烂尾楼项目。按照李海林的话说，每一处都是当地最漂亮的建筑。因此，是否能成为当地的地标建筑是他们开发的关键。
　　
“每一个项目都价值百万，我们会在设计上加大投入，也会花费上千万资金改动内在工程”，可以说，精雕细琢是东渡处置烂尾楼这一“城市盲肠”、变废为宝的法宝。
　　
如果说将东渡打造成中国最好的不良资产处置商，是李海林的目标，那么承载这个目标的，就是与东渡“从一而终”的青年住宅。
　　
青年住宅一直是李海林钟情的对象。从1994年到深圳创业到置业南京、上海，再到如今进军美国市场，东渡始终不移执着于开发适合青年人居住的住宅。目前，已开发出南京“锦江丽舍”（梦想型），上海“东渡名人大厦”（便捷型）、苏州“时代晶华”（时尚型）等7代青年人居设计住宅。
　　
而将青年住宅和烂尾楼结合起来的逻辑则显得比较偶然。据李海林称，2001年东渡到上海选择从烂尾楼入手，其缘由则是“拿地比较难，而烂尾楼价廉物美”。
　　
对于此二者关联，李海林坦承，对烂尾楼的选择更多是出于偶然，其必然落脚点是如何与青年住宅寻找结合点，如何将其打造为城市的地标建筑。也就是说，青年住宅是必然，是烂尾楼还是新盘均为偶然。
　　
李承认，青年住宅和烂尾楼联系表现在烂尾楼的改造多数难以达到国家建设部的部办住宅标准，包括框架结构、煤气管道等生活必需设施方面的设计要求等。
　　
这样就会排除一些思维定性、生活习惯固定的需求者，特别是中老年人。但青年人追求时尚，追求新的概念，他们往往更关注于创新、节约等而相对弱化对某些固定设施的要求。即若将一处烂尾楼做成时尚型楼盘，则年轻人可随情自主设计；若构建市中心的城市花园，亦可依赖周围的设施和配套节约面积、降低总价。
　　
显然，东渡的成功是建立在充分解析年轻人心态的基础上的。
　　
不过，将目光盯在青年住宅，还有更深层次的内涵。———李海林认为，在所有房地产细分市场中，除了青年住宅可以国际化之外，其他任何一项都难以在全球推广。
　　
李对此的解释是，“各国老年人对居住环境的追求不同，美国老人有钱、住宅要求较高，中国老年人收入低，要求相对简单；但青年人却是一致的，他们毕业之后要成家，对时尚、科技等观念的理解也近趋相同。”
　　
去年8月，李海林曾透过拍卖获得美国洛杉矶4块共计530余亩的建设用地。之所以做到美国，除了所谓的全球房价高企诸多原因之外，李更在意的是，透过美国之旅实现东渡的青年住宅国际化。
　　
而如何立足青年，搭建国内房地产业平缓通往国际的平台，做国际化的青年住宅，树立中国第一家全球性的房地产企业，也正成为东渡国际的“歌德巴赫猜想”。
　　
角色平衡
　　
如果说目前坊间多关注于东渡钟情“烂尾楼”的成功事实仅是管中一窥的话，那么正如李海林所说，东渡的实际情况是开发烂尾楼和新盘大致占相同的比例，即各占一半。
　　
这无疑是出于风险平衡、分散的考虑。
　　
因为对不良房地产资产开发，尤其是烂尾楼的改造，虽然利润巨大，却存在诸多不确定的风险。
　　
中国的烂尾楼多形成于上世纪90年代，其出现与市场定位失误、开发商资金不足、经济纠纷等原因相关，风险亦主要存在于这些方面，主要包括接盘和管理两个层面，如接盘过程中需补交开发商在过户、更名、换证过程中的大量费用，缴纳国有土地出让金等；管理风险则包括原开发楼盘地基下沉、下室漏水、屋面渗水等工程质量问题及房型、消防、供电、给排水不合理等工程设计问题等。
　　
此外，李海林还强调，“做地产最大的风险就是把握不清宏观形势。要清晰认识整个行业的发展期，如是处于低谷还是高谷，泡沫曲线是从上向下还是从下向上等，把握清楚这一点则不会犯毁灭性的错误。此外，就烂尾楼的投资而言，最大的风险就是弄清相关的法律、法规。”
　　
无论选择烂尾楼还是做新盘，东渡进入市场的关键都是遵循反周期的规律，即反中国房地产业的发展周期。具体而言，“中国房地产基本是五年一个周期，经历了三起三落。上世纪1992年以前，中国房地产在深圳、海南等地萌芽，房地产业尚未形成。
　　
之后，主要经历了1992－1993年年底、1997年金融风暴前、2001年共三个高峰期。”李海林称，成熟的房地产市场基本以十年为一周期，而东渡的特殊性则在于无论开发烂尾楼还是新盘，都通常选择在非最低点时的低潮期买入。
　　
李海林说，“目前东渡在上海开发的几个烂尾楼项目，均是在上海房地产业比较低潮的时期拿下来的，而今年的再建工程也比较多。”
　　
“烂尾楼和新盘并不矛盾，我们是否选择不良房地产作为开发项目的标准是看其是否能够做成青年住宅。如果设计、户型无法达到青年住宅的小户型标准，则不在考虑范围之内。新盘也是同样，选择土地等也主要以其是否能做成青年住宅为依据。对青年住宅我们始终情有独钟，并希望在此领域一直处于领先地位。”李海林说。
　

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