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标题: 第四轮调控导火索露出来了 [打印本页]

作者: maryli 时间: 2011-6-2 09:12 标题: 第四轮调控导火索露出来了

　信贷再收紧、“反暴利”将落实
　　近期各地频现新政预示着新一波调控的即将到来。
　　从“反暴利”规定到“禁偷令”，从“浙江上调首套房首付比例”到“重庆调高土地增值税预征率”，这些新政中有些只是大战前的热身，有些则很有可能成为下一场战役的“主力军”。
　　楼市调控已进入攻坚阶段，但房价要想应声下落可谓任重而道远。
　　国内流动性泛滥而有效投资机会又极度缺乏，房地产因兼具使用性和投资性，成了资本最青睐的投资对象。在这种前提之下，房价调控是难上加难。
　　但调控仍将持续。可以想见的是，房地产调控势必会成为一场持久战。业内普遍预计，如果房价不能合理回归，调控政策进一步升级的可能性非常大。
　　第四轮调控倒计时已开始，开发商、购房者，你们准备好了吗？
　　存款准备金率上调成新政“导火索”
　　5月12日，央行再度宣布要上调存款准备金率0.5个百分点，这已是今年以来的第五次上调。
　　在央行“每月一调”的频率之下，银行放贷压力将经历从量到质的转变，而房地产业作为贷款的主要流入渠道，受到的冲击之大自是不言而喻。业内预计，紧跟存款准备金率上调的将是新一轮加息，甚至首套房最低首付的调高及贷款优惠的取消也大有可能，由此将引发楼市的连锁反应。
　　“上调存款准备金率绝对不是单独事件，而是一系列调整的开始，它可以看作下一波调控触发的导火索。”全国房地产经理人联盟上海主席李骁表示，“CPI居高不下，上调存款准备金率已在市场意料之中，但随着银根的紧缩，银行放贷的压力会更大。”
　　此次上调后，大中型金融机构存款准备金率达21%的高位。这就意味着，今后银行只要吸纳100元存款，就得上缴21元给央行，而余下的79元才可用于放贷。截至4月末，我国金融机构人民币存款余额为75.62万亿元。照此测算，此次提准使得3700亿元的资金被一次性冻结。
　　“账面上看上缴央行的是21元，可银行内部需要留存的资金远不止这点，目前银行被冻结的资金已近三成。” 李骁说。
　　银行可放贷的资金遭冻结，更雪上加霜的是，银行吸纳存款的总量却同时降低。公开信息显示，4月全国新增人民币贷款3377亿元，同比少增8325亿元。其中，住户存款净减少4678亿元。
　存款量减少意味着银行拿不到钱，因而“拿钱生钱”的几率也就自然降低。为了降低自身风险，银行会启动一系列措施，其中首要的就是再一次加息。
　　此外，联系到浙江省部分银行已将首套房最低首付上调至四成，为了转嫁风险，全国各地银行上浮首套房最低首付的可能性顿时加大。尽管业内对调整时间的判定不一，但可以肯定的是，首套房首付上调之后，首套房的利率优惠也会相应取消。
　　对购房者而言，信贷调整可谓“牵一发而动全身”。根据上海中原研究咨询部在上海“‘五一’房展会”上所作的调查显示，严重依赖银行信贷的自住购房者已超过六成。尽管只有一成左右的客户因利率的不断上调修改置业计划，但把利率一次性调整到1.1倍，相当于央行连续加息2.5次之多，其冲击力要进一步放大。
　　“一旦提高首付比例和贷款利率，楼市需求会再度冻结。”盛世太平投资资讯有限公司董事总经理陈立民表示。从开发商的角度看，信贷收紧也十分不妙。房企贷款难度加大，再加上资本市场和信托渠道的融资被严格管控，开发企业的融资会是一个大问题。
　　“开发商自然会被逼着降价促销以快速回款，而一旦市场需求急速冷却，成交量跌幅明显的话，开发商饿得失血后资金压力会更大，这就像一个恶性循环。” 陈立民进一步表示。
　　　　“反暴利”引领新一轮调控
　　各地政府对调控落地执行的不力以及近来市场转好的表现使得新一轮调控成为可能。
　　今年4月，国务院派出的8个督查组对全国16个省市的楼市调控效果进行了一次排摸。调查结果显示，楼市调控尤其是房价调控目标的制定还不是很理想。与此同时，近期全国各地高价房集中成交、投资力量也有所抬头，再加上媒体的纷纷报道，业内就此预计，下半年楼市调控将再度加码。
　　种种压力之下，各类储备政策被提早祭出的信号越发强烈。作为调控的“新武器”之一，“反暴利”规定或将为新一波调控“揭幕”，而政府直接出手干预价格，也可能成为第四轮调控的新方向。
　　据国家发改委透露，一系列规范房地产行业价格行为的政策措施正在研究当中，而其中实施反暴利规定是最重要的措施之一。
　　国家发改委价格监督检查司司长许昆林曾公开表示，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”
　　对于该项规定的“落地”时间，许昆林表示目前还处在研究阶段。据他的表态可以推测，这项新政将主要围绕开发企业的利润率“做文章”。如果房价不能在一定时间内回归，政府可能会直接干预企业的定价行为。
　　“这样的行为与‘限价’无异，与市场经济是彻彻底底相悖的。”陈立民如是说。尽管房地产业内大多对该项政策表示异议，但并不能排除其出台的可能性。
　　新政迭出开发商慌、购房者盲
　　从现有新政出台的频率来看，第四轮调控进入倒计时阶段已是不争的事实。
　　5月中旬，浙江省首开先河，四大银行中包括建行、农行、中行在内均将首套房放贷首付上调至四成，而贷款利率则在基准利率的基础上再上浮5%~10%。此后，杭州、广州、南京、北京、大连等地也都传来跟进的消息，但截至记者发稿时，尚未得到官方确认。
　　同样是5月，上海方面传来消息称，市规划和国土资源管理局正在酝酿一份最新的“建筑面积测算规范”，其中可能包括“第二个阳台计算全面积”等严厉的规定。“偷面积”在房地产开发业内已非“潜规则”而是“明规则”，一纸“禁偷令”若能顺利出台，对市场的影响自然不容小觑。
　　作为房产税试点城市之一的重庆，近期则在土地增值税的预征率上有了新调整。据悉，重庆将从5月开始实行新的预征率，其中普通标准住宅预征率由1%调整为2%，非普通标准住宅预征率则由2%调整为3.5%，独栋别墅预征率为5%，非住宅（商业用房）预征率确定为3.5%。
　　此外，包括新租赁管理办法、新物业管理办法、“一房一价”等在内的政策也都在一一落实中，而全面上调房产交易契税、存量房开征房产税的传闻也由来已久。
　　山雨欲来风满楼，对于这样的政策信号，开发商及购房者的心理预期已有所分化。在前一波政策效应几乎被消化殆尽、下一轮新政又尚未推出之时，各种市场乱象丛生。
　　开发商慌
　　房企队伍中“一边是海水，一边是火焰”现象近来愈加凸显，5月楼市频传收购案就是最好的佐证。部分开发商出于缓解资金压力的目的，或者也是为了能够提早部署，纷纷甩卖手中开发项目或持有物业。而反观另一些企业，则趁此时机“抄底”，以低价频频买入物业，来扩充自身实力。
　　购房者盲
　　面对大量出现降价的楼盘，许多购房者却反而取消了置业计划，在他们看来，房价将在下半年有更大的突破，届时购买会划算。而另一些购房者则被新政“吓”得提早下单，因为他们唯恐首付比例抬高后就再也买不上房了。

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