CFA论坛 - Powered by Discuz! Board

标题: 上市房企业绩风光难掩万亿元负债重压 [打印本页]

作者: LokiDog2 时间: 2011-9-15 21:24 标题: 上市房企业绩风光难掩万亿元负债重压

　　记者罗宇凡、赵瑞希
　　106家上市房企半年报已披露完毕。华丽的业绩增长背后却是负债增至万亿元的“不堪”事实。而9日国家统计局公布的数据显示，1至8月，房地产开发企业资金来源中国内贷款同比增幅较去年同期更是下滑22.7个百分点，仅为5.1%。肩负万亿元负债的上市房企是否将让利走量带动价格下行。
　　106家上市房企总业绩涨幅超20%
　　出乎很多人的意料，在楼市调控不断深入的情况下，上市房企业绩并未下滑，反而出现大幅的上涨。根据深交所下属的深圳证券信息有限公司提供的数据显示，上半年，106家上市房企净利润同比上涨21.77%，达203.19亿元。
　　不仅如此，空前严厉的“限购”“限贷”“限价”等调控手段也并未导致上市房企营业收入的萎缩。数据显示，上半年上市房企营业收入同比上涨8.81%，达1282.48亿元。同时，上半年，上市房企销售商品、提供劳务收到的现金也实现同比32.38%的大幅上涨，达到2090.88亿元。
　　具体分析具有行业标杆性质的万科、招商、保利、金地四大上市房企的半年报，除金地集团(5.87,0.04,0.69%)上半年业绩同比下滑61.05%之外，其余均实现业绩上涨，万科小幅上涨5.88%，招商地产(18.90,0.17,0.91%)上涨39.84%，保利地产(10.82,0.10,0.93%)更是大涨71.74%。
　　不过，业绩的大涨并未让房企沉浸在喜悦中，不少房企开始寻求他路。为了抵御风险，招商地产明确表示，将“积极参与相关城市的保障房建设”。
　　而业绩出现大幅下滑的金地集团则在其半年报中对楼市走向做出如下预测，“如果限购政策长期化，将推动房地产业态的整合，并改变市场竞争相对同质化的格局。体量小、资金压力比较大的中小型房地产企业将面临严峻考验，甚至退出市场。”
　　面对日益严重的销售压力，金地集团表示，“从业务板块的战略发展角度上来看，将进一步夯实‘一体两翼’的业务体系，以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展。”
　　房企资金链愈发趋紧
　　事实上，在上市房企风光的业绩背后，令人头疼的问题却在不断的积累。首当其冲的就是资金链不断紧缺的现实。
　　数据显示，上半年，上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。
　　其中，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨53.88%。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%，达到669.61亿元和980.37亿元。显然，过去的巨额举债已到归还之时。
　　招保万金4家公司的负债总额也在大幅攀升，上涨了63.38%，达到4541.15亿元，占106家上市房企负债合计的41.58%。其中万科负债合计更是上涨了81.24%，达到2031.53亿元。
　　4家公司的流动负债甚至占到负债总额的74.3%，达到3373.84亿元，同比上涨86.51%。万科更是一马当先，流动负债达到1725.94亿元，同比增幅高达100.96%。
　　债台高筑使得4家公司的资产负债率也不断攀升，除招商地产为65.47%以外，其余3家均在70%以上，保利地产甚至达到81.09%。
　　与持续走高的负债总额相对应的却是，银行贷款的不断收缩。国家统计局数据显示，1至8月，房地产开发企业资金来源54738亿元，同比增速为23.4%，较去年同期下滑11.6个百分点。其中，国内贷款同比增幅仅为5.1%，较去年同期下降22.7个百分点。除了利用外资和定金及预收款分别较去年同期上涨47.6个和8.8个百分点，达71.5%和30.9%外，其他各类资金来源均有所下滑。
　　突破万亿元的负债、收缩的国内贷款，以及愈发依赖定金及预收款的相互映照，印证了上市房企资金链愈发趋紧的事实。
　　手握万亿元存货的房企会让利走量吗
　　与债台高筑相对应的是开发商大量囤货以应对楼市调控的对策。其实，虽然开发商负债已过万亿元，但其手中的存货价值与其负债总额基本相当。
　　数据显示，上半年106家上市房企存货上涨38.39%，达到9640.11亿元。与负债情况相似，招保万金4家公司存货同样大幅攀升，同比上涨46.09%，达到4156.84亿元，占106家上市房企存货的43.12%。
　　不论是全行业，还是招保万金4家公司，存货总值均远超流动负债总额，并接近负债总额。因此，只要出售存货便可套现还债。
　　万科在年报中表示，“融资渠道的收缩对企业的资金实力和财务稳健性构成了挑战”。
　　为解资金之渴，万科于7月23日启动了为期40天的“万团大战”行动，购房者可通过申请会员卡，参与深圳地区的十一大楼盘1万套房源的团购。8月31日活动截止时，团购人数顺利破万。
　　除了资金压力，年度销售目标也是压在上市公司身上的一个重担。世联地产(18.30,0.01,0.05%)表示，其跟踪监测的22家重点上市房企，虽然上半年销售业绩同比大幅上扬，但是在时间过半的情况下，完成年度销售目标过半的房企仅有4家。因此，在房价涨幅受政府严厉控制的情形下，开发商若要确保完成年度目标，必然会选择加大推货。
　　保利地产半年报中明确表示将“积极抢占银行信贷资源，加快销售回笼，确保资金平衡”。
　　5月初，中海地产旗下的深圳中旱城国际推出了“新房八折”的销售优惠，迎来数千人排队抢购的场景，开盘当天便卖出1216套。中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智对此表示，“这表明，在销售价格较低的情况下，新房市场仍具有较强的购买力。”
　　然而，在楼市胶着之时，开发商是否愿意降价、能降多少，依旧是个谜。但随着资产负债率的攀升，开发商处理存货的意愿无疑将会不断增强。

欢迎光临 CFA论坛 (http://forum.theanalystspace.com/)