目前，国内制造业仍多停留在三来一补、OEM、ODM等简单加工的层面。对于这些劳动密集型企业而言，低廉的地价、劳动力仍是最受重视的竞争力要素。在原材料、能源开支不断上涨的今天（表2），企业为了保持利润，所能够削减的也正是这两项开支。然而，在房价高涨的拉动下，上海的地价不仅与周边城市相比处于劣势，在国内各大城市中也属偏高。这决定其对于制造企业的吸引力大大减弱。
事实上，2001年上海大规模撤县设区时，奉贤、嘉定、松江等郊区的一般征地价格仅为每亩5万元左右。然而此后，在房价一再上涨的推动下，工业用地的价格一路上扬，至2003年，浦东新区每亩土地开发费用已达25万元左右，而邻近的苏州工业园区约为15万元，昆山为12万元。上海统计年鉴的数据显示，在2002年上海市土地交易价格指数开始大幅攀升（表3）,而这正是制造业大规模出走的开始。
上海工业用地价格的飙升，与供量紧张也不无关系。虽然上海的工厂面积从2000年的5739万平方米，到2003年增至9003万平方米，但工业用地和厂房仍见紧张。2004年国家整顿全国各地工业开发区的行动中，上海原有的176个开发区被核减为79个，更加剧了这种紧张态势。至2004年第四季，浦西地区的漕河泾经济技术开发区已连续2季厂房空置率为零，浦东的张江高科技园区则连续5季空置率为零。为此，各主要工业园区都对土地相当惜售。
2004年9月颁布的《上海产业用地指南》，更设置了建筑容量率、投资强度、土地单位面积产出率、建筑系数和行政办公及生活服务设施用地占比等５项指标，作为批出产业用地的评估标准。这一方面封杀了一些借工业开发之名、行房地产开发之实的“狸猫换太子”行为，也直接提高了一些传统制造企业的入园门槛。高科技制造业、以研发为主的企业、新兴的物流仓储企业，拿地时则更具优势。在多种因素的作用下，从2004年第三季度开始，上海工业土地价格开始持续走高，厂房租金到2004年第一季已升至有史以来的最高水平（图10-11）。按照戴德梁行的测算，2004年第四季，张江高科技园区土地价格仍上涨了近10%。截至2004年底，上海各工业区的平均地价已达74.3美元/平方米（图12），远高于国内其他城市的开发区（表4）。
对于普通企业，由于上海市民的房地产负担自2002年以来不断攀升，员工生存成本相应提高，企业必须提高员工收入以保持团队的稳定。上海8000元/平方米以上的住宅单位比例由2001年的4%提高至今年一季度的40%，显示当地住宅售价已大幅上升。因而，即便上海实施的“总部经济”中引来的各种跨国公司总部，开支也在上扬。
在地价、房价暴涨引发的连环成本上扬中，沪上企业的经营负担持续上升。因此，追根溯源，地价高企可谓制造企业撤离上海的第一推动力。今年1月，浙江省中小企业局发布的调研报告透露，近一年多来，有近3000家在沪浙企逃离上海。而2001年左右，正是市郊低廉的土地，吸引了茉织华、杉杉等浙江企业将总部迁往上海。如今，承受不住地价上涨压力的浙企，已纷纷将基地向湖北孝感、安徽淮南及浙江平湖等地转移。
人工成本居高不下人工成本偏高，是上海之于制造企业的另一块短板。根据上海劳动部门的数据，2003年上海企业人工成本占总成本的8.1%，企业人均人工成本为44512元；在制造行业，人工成本占比更高，为8.9%，人均人工成本为44427元（表5）。而按照青岛市劳动部门的统计，当地企业人工成本占总成本比重为5.8%，人均人工成本为23733元；制造业人工成本占比为5.4%，人均人工成本为21277元，远低于上海的水平。因此，不难解释为什么2002年底上海通用将“赛欧”等经济型轿车的生产基地移师山东烟台了。
国内权威的薪酬数据服务提供商“太和顾问”的数据也显示，上海汽车业的人工成本远高于其他城市。在制造行业薪酬中，上海的经理层仅次于深圳，但在操作工层中，上海则高于深圳、北京、苏州等地（表5）。
对于上海的人工成本较高，联合利华也有体会。联合利华（中国）公司新闻发言人吴亮表示，合肥的员工每月工资一般只要600-700元左右，“这在上海是不可想像的”。生产基地迁往合肥后，联合利华的综合生产成本降低了30%。那些离开上海的浙商同样抱怨，对于一些艰苦的工作岗位，上海人不屑一顾，月薪不到千元的没人干，上海的“海归派”虽不少，但要价很高，流动性大，愿寄于民营企业篱下的不多。由于地价、房价、人工等开支日益增加，即令上汽集团这样的本地利税大户，也不能无视上海在商务成本上的劣势。事实上，上海大众增资30亿欧元的计划，就一度因股东上汽工业（集团）总公司和德国大众对新生产基地的选址持不同意见而陷入僵局。为降低成本，德国大众2002年就计划在上海之外建设新厂，上海方面则极力挽留。然而，由于汽车业利润日趋微薄，上海大众最终将普桑的生产基地建在了江苏仪征。
总部经济也有阻力
2003年，上海社会科学院世界经济研究所的傅钧文博士带领的课题组同样研究了上海的商务成本。这项被列入上海市重大决策咨询研究课题的分析显示，在北京、上海、深圳、大连、重庆5个样本中，上海的总体商务经营成本低于北京，而高于其他三大城市（表6-7）。在这样的背景下，上海引资的新卖点已放在信息成本、营销成本、物流成本与其他地区相比较低上。而在制造企业向周边及内地转移已成大势所趋后，上海下一轮引资的目标也锁定为引跨国公司总部的运营管理中心和信息管理中心落户了。然而不经意间，上海作为跨国公司总部的运营管理中心和信息管理中心的成本也已大幅上升。根据仲量联行的统计，上海市A级办公楼每年每平方米租金已飙升至286美元，超过新加坡的244美元，排名亚洲各大城市第三位（图13）。上海的高级公寓年租金水平也突破150美元/平方米，高于曼谷，紧随新加坡之后（图14）。上海白领的工资仍低过新加坡，但与东南亚其他大城市不相上下，远高于印度南部跨国公司运营管理中心和信息管理中心的平均水平。跨国公司外籍管理人员居住的高级公寓租金仍低过新加坡，但高过东南亚各大城市。中国的企业税负在亚洲仅次于日本，为第二高。没有减税优惠，企业利润会大打折扣，营运成本会加重许多。而上海的税收优惠恰恰又少于周边城市。
办公楼租金高，白领工资不便宜，语言没有优势，税务上缺少余地，起步又晚过印度、马来西亚和菲律宾，上海搞跨国公司运营管理中心、信息管理中心，也有逆水行舟之感。附文四
中国产业迁移路线图观察改革开放以来中国经济自东而西、自南而北的梯度发展进程，可以看到一条比较清晰的产业迁移路线，即作为国际产业转移的沿续，制造业在上世纪完成了由国外向珠三角、长三角地区的转移后，本世纪又继续由东南沿海向环渤海、中部和北部沿海地区迁移。
长三角、珠三角率先承接产业转移
作为中国引资的第一站，珠三角在上世纪80年代吸引了大量港台资金，同时接纳了由港台转移而来的纺织、电子、玩具、钟表乃至高尔夫球具等产业，深圳、广州、东莞等地同时成为人才高地，引得无数孔雀东南飞。
90年初的浦东开发令上海成为新的热土，其周边的苏州等城市也为台湾及新加坡资金所青睐。在汽车等制造企业由欧美向这一地区转移的同时，电子产业开始由珠三角向长三角转移，从而为如今长三角电子业产业链的成型奠定了基础。
1999年北京申奥成功，则令北京及环渤海地区继前两者之后，成为投资集中地，各类人才也加快向这些地区流动。
产业的迁移必然伴随着人才的聚集，因此，从人口迁移热点的转换中，我们也可以触摸到产业转移的脉搏。研究中国历次人口普查资料可以发现，20世纪80年代之前，江浙沪和长三角人口处于下降状态；进入80年代，上海人口相对规模首先转减为增；90年代后，上海和长三角的人口相对规模则出现了全面扩增的势头（附表）。这正与国内产业转移的动向吻合。
制造业继续北上西进
近两年，在原材料不断上涨的压力下，长三角、珠三角地区不断上升的商务成本，令制造业厂商备感压力。而在江浙沪等地，由于土地供应有限，对于投资强度也提出了要求。按照苏州工业园区的要求，每平方公里的投资强度须达15亿美元。为此，一些制造企业开始将生产基地向内地转移。上海通用落户烟台，中芯国际向北京、天津、成都扩张，联合利华向合肥转移，以及顾雏军在南昌建设格林柯尔-科龙工业园，正汇聚成这一新的潮流。在江苏，一些产业也开始在政府的引导下由苏南向苏中、苏北转移。
由于这些产业转移时，还将带动相关配套产业跟进，各地方政府正极力捕捉这一机遇，竞相招纳知名企业落户。南昌即提出要抓住制造业“退沿海进中部”的趋势，尽快做强做大汽车、医药和食品业、电子信息和家电、纺织服装、新材料等五大支柱产业。烟台的统计则显示，上海通用落户后，通用配套体系的零部件生产商纷纷跟进，相关服务业也随之兴起，由此可望为当地增加数万个就业机会，烟台开发区黄金地段的楼价平均每平方米也上涨了400元左右。
内地省份的招商引资，令被“挖墙角”的长三角、珠三角城市也倍感头疼。制造厂商向内地的迁移，也在一定程度上导致了长三角、珠三角地区去年底以来的民工荒。湖北随州市一位官员向记者证实，由于手机生产商波导在当地设厂，许多本地青年不再选择外出打工。
虽然在产业配套、行政效率、物流便利等方面，内陆省份尚存在劣势，但在制造业利润日益压缩的今天，土地价格和劳动力成本的上升必然削弱长三角、珠三角地区对于劳动密集型企业的吸引力，企业内迁因此将更成潮流，而中国经济也可望在这种梯度传导中实现均衡发展。