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标题: 房地产：年内二度降息实质利好再现 [打印本页]

作者: iphone 时间: 2012-8-3 10:07 标题: 房地产：年内二度降息实质利好再现

　　中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
　　在经济下滑超出中央容忍度及以保增长为当前首要政策目标前提下，央行在一个月内再次降息，表明货币放松步伐比预期更快。
　　本次利率下调之后，经我们测算，100万商业贷款以等额还款法为例，基准利率条件下，15年和20年分别减少138元和148元，月还款额的下降幅度为1.56%和1.94%，两次降息后累计减少278元和298元，累计下降幅度为3.08%和3.83%；其余虽央行重申差别化信贷政策，但连续降息对基本面仍将形成实质利好，首置和改善型需求齐释放。
　　3月份以来市场延续复苏趋势，重点城市销量从3月份开始环比转正，5月份开始同比转正，而随着货币放松步伐的加快，我们看到，6月份一线城市的改善型需求也在逐步复苏。国内外历史均表明，贷款利率的走势和销量的增速总体上呈现较明显的负相关关系，降息对于购房者支付能力提升和购房心理变化有直接作用，我们预计后期除首置需求加速释放以外，改善型需求也将持续复苏，去化加快，基本面将加速回暖，7月和8月也可能出现“淡季不淡”的情形。
　　现阶段在销量加速回升条件下，我们判断，一方面在库存压力和限购条件下，房价全面快速上行概率小；另一方面，在经济下滑超出中央容忍度及以保增长为当前首要政策目标前提下，政府提高对房价上涨容忍度的可能性也不是不存在，因此当前仍不必担忧地产调控政策加码，未来何时出现政策拐点需要综合考虑房价和整体经济复苏两方面因素，而目前看来后者或更为重要。
　　融资成本下行及销售加速改善的趋势确立，高杠杆龙头将显示更大的业绩弹性。连续降息使得融资成本进一步下行，这对房企盈利和资金面均产生直接利好，经过我们测算，若不考虑资本化，两次降息后重点公司财务费用减少占净利润比例平均为2.69%。尤其对高杠杆龙头影响更为显著，随着销售加速改善和去杠杆化进程的结束，前期由于高速扩张使得短期资金面紧张同时可售资源丰富的高杠杆龙头将显示更大的业绩弹性。
　　投资建议：政策实质利好再次呈现，基本面加速回暖，充分印证了我们对于当前仍处于基本面和政策面双吖轮驱动的最佳情形的判断，地产股估值上行仍可延续，坚持对销售具有爆发力和高杠杆龙头股的配置，包括保利、招商、苏宁、中南、福星、首开、鲁商、阳光城等。

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