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标题: 房价降不动楼市调控或加码 [打印本页]

作者: 19831985 时间: 2012-8-3 13:24 标题: 房价降不动楼市调控或加码

　央行一个月内的再次降息，无疑使个人购房贷款成本进一步降低。今天上午，北京市公积金管理中心也表示，个人住房公积金存贷款利率相应下调，五年以上贷款利率从4.7%降为4.5%。
　　业内人士认为，此次贷款基准利率下调后，意味着购房成本将下降3.5%，个人住房贷款实际可享受9.5折优惠，这些均形成了对房价继续上涨的压力，由此又可能引发调控政策进一步升级。
　　算账两次降息贷款百万月供减300
　　此次降息后，个人商业贷款5年以上基准利率从原来的6.8%降为6.55%，以贷款100万20年还清为例，首套房基准利率月供减少148元，加上上月降息，两次降息累计月供减少298元；8.5折贷款月供减少121元，两次降息累计减少243元；二套房贷月供减少180元，两次降息累计减少364元。
　　降息后购房成本对比（贷款100万20年等额本息）
　　（单位：元）
　　加息时间购房套数利率月还款总利息
　　调整前利息首套房 6.80%（基准） 7633 832016
　　5.78%（8.5折） 7038 689113
　　二套房 7.48%（1.1倍） 8056 933423
　　调整后利息首套房 6.55%（基准） 7485 796448
　　5.57%（8.5折） 6917 660092
　　二套房 7.205%（1.1倍） 7876 890334
　　当前与降息前首套房 0.25%（基准） 148 35568
　　差距
　　0.21%（8.5折） 121 29021
　　二套房 0.275%（1.1倍） 180 43089
　　影响购房成本再降　7折利率成泡影
　　此前，央行已发文强调，个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。而此次浮动区间不做调整，意味着个人房贷最低能打7折。但业内人士却指出，对于购房者来说，虽然节省了部分购房成本，但降息并不完全是好事。
　　链家地产副总裁林倩指出，首先，贷款利率幅度调整大于存款利率调整，银行收益空间将进一步缩小。其次，本次下调贷款利率达到0.25个百分点，几乎等同于在当前6.8%的贷款利率基础上打了9.5折，在当前市场回暖，银行贷款额度快速释放的时期，银行继续打折的意愿将进一步降低，7折利率很难实现。
　　由此可以推断，若未来1-2个月内，经济政策依旧保持降息不降准的趋势，北京等城市现存的房贷8.5折优惠有可能逐渐消失。而其余二三线城市，存在9折优惠的情况也将逐渐减少。因此，对于存在贷款优惠的城市，降息实际上是弊大于利。
　　观点房价恐上涨应有新政策对冲
　　中原地产市场研究总监张大伟认为，房地产调控已经事实松动，降息给房地产再次带来了喘息的良机。地方政府加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，可能预期的信贷政策微调幅度超过预期，楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零。
　　张大伟分析，目前各家银行贷款额度并不充足，出现低于8.5折乃至8折的可能性暂时不大，反而可能会因为存贷差的减小而减少折扣。但降息对购房者的心理影响将非常大，楼市将在三季度出现难以抑制的回暖。
　　“央行的每次动作都不是为了提振房地产，但对房地产行业来讲确实有极大的利好作用”，中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。
　　事实上，自5、6月份以来，在国家不断重申继续实行严格的楼市调控声中，各地楼市成交“倔强”回暖。薛建雄认为，楼市底部其实在今年一季度就已经形成，进入二季度以来基本形成反弹，虽然目前房价环比出现涨幅，但同比去年仍呈现降幅。
　　“今年7、8月份将是楼市的观察期，如果此期间房价继续上涨，楼市调控将继续收紧或出台新的政策”，薛建雄进一步解释道：“未来楼市的政策空间还很大，更加严厉的限购措施或征收房地产税都有可能被执行。”

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