2008年8月份公司实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比07年同期减少32.8%和35.2%；8月平均成交价格为8586元/平米，比去年同期下降3.6%。1~8月份，公司累计销售面积349.2万平方米，销售金额313.1亿元，分别比07年同期增长-4.8%和5.0%。虽然公司8月份销售比7月份有所上升，但已经连续4个月出现房地产销售面积同比下滑，连续3个月销售金额同比下降，考虑到目前市场观望气氛浓厚、居民财富缩水严重、购买力下降，未来一段时间公司房地产销售仍将面临较大挑战，公司9-12月销售难有惊喜表现。
8月新增权益面积35.4万平方米，楼面地价1906元/平方米
7 月份销售简报披露以来，公司新增天津金奥国际、杭州金色家园、青岛四季花城等3个项目，总建筑面积51.3万平方米，公司权益面积为35.4万平方米，共需支付交易价款6.75亿元，合楼面地价1906元/平方米，与公司今年以来拿地平均成本基本相当。今年以来，公司拿地较为谨慎，共新增项目22个，合计规划建筑面积520万平方米，比去年同期下降约15%，万科权益面积420万平米，合作模式拿地比例超过80%，比07年的41%显著上升；新增土地平均成本约2000元/平米，比07年的3200元显著下降；公司需支付的地价总额约80亿元，约占销售回笼资金的30%。
公司债发行将有利于改善公司负债结构，增强资金利用效率
08万科公司债已经开始发行，发行规模45亿元（视市场情况可超额增发不超过14亿元），期限为5年，其中有担保品种发行规模为30亿元，利率区间为5.50%-6.00%；无担保品种发行规模为15亿元，利率区间为7.00%-7.50%。我们认为，公司债的发行虽然将使公司负债率略有上升，但长期债务比重增加会减少短期还款的压力，而且相比银行信贷资金，公司债资金使用没有地区和项目的限制，投向更加灵活，因此会带来公司负债结构改善和资金使用效率提高。资金状况的改善将为公司在未来市场进一步整合中获取更多的资源提供重要支持。
调低公司未来3年盈利预测值，降低投资评级至“谨慎推荐”
由于目前市场观望气氛浓厚、居民购买力下降，公司08年销售超07年销售额（523亿）的可能性较小，未来1年房地产销售情况也难有根本好转。为了反映目前房地产销售状况，我们调低公司盈利预测，调低公司2008-2010年的盈利预期，调整后EPS分别为0.68元、0.78元和1.08元，与前次（08中报点评）预测值分别下调了13.06%、18.43%和17.67%。公司目前股价对应08-10年EPS动态PE分别为8.8X，7.8X，和5.6X，已接近历史最低水平。
我们看好中国房地产市场的长期发展前景，看好公司良好的战略规划和执行力、应对市场调整实现持续成长的能力，但鉴于市场悲观气氛浓厚、主要城市房价仍有下跌空间，地产股短期难有起色，降低公司投资评级至“谨慎推荐”。

相关研究报告下载：

[attach]6786[/attach]