结论和投资建议：万科作为房地产行业龙头，综合实力很强，目前面临的主要是行业风险，我们对房地产行业信用风险持谨慎观点。公司较早意识到现金流管理的重要性并采取相应策略，偿债风险较小，预计有担保品种发行利率在5.55-5.6%，无担保品种发行利率在7%-7.1%，建议机构投资者积极申购，无担保品种发行利率如在7.2%以上有较高投资价值。
原因及逻辑：房地产行业景气下滑的指标明确，下半年紧缩的货币政策依然不会改变，银行对房地产行业的信贷也主动收缩，房地产行业调整周期预计将在一年以上，对行业风险应持谨慎观点。房地产行业属于周期性行业，在我们的评分体系中将给予企业背景和偿债能力以较高权重，综合得到的万科信用评分为87，对应内部评级为B+，对应外部评级为AA+。
与大众有别的认识：在行业偏弱的环境下，投资者对房地产行业风险持谨慎观点，倾向于降低行业配置比例，而在结构上则着重配置风险较小的龙头企业并低配或不配资质较差的企业，尽管前期发行的新湖债机构配置量很少，但万科债的配置需求依然较大，相比对风险的担忧度来说，投资者更希望能在万科债上获取有吸引力的收益；同时，近期交易所市场打新债的氛围浓厚，新券发行上市后均获得很高的溢价，尤其是一些个人投资者比例较高的高收益品种，因为股市持续下跌加大了债券的吸引力，这其中有一些非理性的因素，例如对信用风险和税收的忽视，但对于资质较好，收益较高的品种来说，则带来了更安全的套利机会。

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