【内容摘要】：·        结论和投资建议：长期来看，行业增长动力将逐步发生改变，原有以城镇居民为主的住房消费模式将逐步发生转化，新农村改革将使得农民的收入、财富分配地位上升，住房消费能力增强，成为未来房地产行业需求增长的主要来源。短期来看，我们判断，09年中期之前行业仍存在很大的风险，成交量将维持现状或略有下降，房价、地价都面临进一步下调的压力。原因是明年中期之前，开发商库存仍在上升，资金压力加大，预计09年中期开发商的累积经营性现金缺口将达到10000亿左右，行业需要通过进一步收缩开工、转让项目、延迟付款以及降价销售等多种方式缓解现金流压力；同时，经济下滑和对收入的悲观预期，将使消费行为进一步延迟，行业成交量很难出现大幅度回升。但是09年下半年，行业库存将逐步被消化，资金压力相对缓解，行业风险下降，投资机会逐步显现。因此09年上半年，我们维持行业中性评级，建议标准配置，推荐保利地产、张江高科、浦东金桥和北京城建 ；下半年建议投资者逐步增加配置，推荐华侨城、招商地产和金地集团。
·      关键假设点：开发商往往是基于资金压力被动调整价格，由此导致价格的调整很难一部到位，调整速度较慢。预计08全国销售面积萎缩19%，销售额将萎缩8%；09年销售面积和销售额将分别萎缩-5%和8%；08、09年新开工面积分别同比增长2.6%和-9.3%。
·      有别人大众的认识：（1）经济下行过程中，房地产消费品特性将逐步显现，居民对收入的悲观预期将导致消费行为延迟，行业成交量很难出现大幅度回升；（2）降息等政策能够缓解居民的购买压力，但是很难大幅度提升居民的购买力，政策效力总体有限。
·      股价表现的催化剂：降价的过程无疑会刺激销售的反弹，市场可能会对于销售短暂恢复形成正面预期，从而刺激股价反弹；基于房地产对保经济的依赖度，降息或减税等政策频繁推出，将被视为市场恢复的信号，从而刺激股价的反弹。
·      影响结论的风险：如果居民收入短期内大幅提高，包括政府大规模的减税和股市大幅上涨带来的财产性收入的增加，可能导致消费力的提前释放，行业回暖速度快于我们的预期；如果经济形势恶化超过我们的预期，成交量恢复的速度可能更慢。
【提要结束】

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