投资内地“第二波”境外中小基金成主角 台湾地区, 新加坡, 工业园区, 基金投资, 私募基金

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近日，市场上频频传出中小基金洽谈或收购物业的消息。这些基金大多来自台湾地区、新加坡等地，规模小则一两亿美元，大则七八亿美元，选择项目的投资额通常也不大。
与更早进入的欧美大型基金相比，这些中小基金的操作方式更为灵活，且进入二线城市的触角更深，已成为境外基金投资中国内地房地产的第二阵营，掀起投资“第二波”。
中小基金身影频现
一个附属于新加坡某企业集团的小型私募基金目前正在洽购一座位于苏州工业园区内的酒店式服务公寓。
该项目于去年年中由中瑞置地从苏州建屋发展集团购得，属在建工程转让。收购完成后，中瑞置地于今年9月与新加坡雅诗阁集团签约,引进“诗乐庭”酒店管理品牌。不久之后，即传出消息——中瑞置地将以股权转让的方式向境外基金整体出售。目前，该消息已经中瑞方面的人士证实，此项交易不日就将完成，标的额为人民币1亿多元。
该人士称，小型基金对运营项目的兴趣不大，该酒店此前已引入“诗乐庭”品牌，使这项交易得以顺利达成。
而在众多中小基金里，来自台湾的基金尤为活跃。有消息称，目前有近30只、资金总额达到人民币600亿元的台湾基金已进入上海市场。《上海楼市》境外人士版总主笔蔡为民认为，实际进入的台湾基金总额，至少在人民币600亿元以上。
来自台湾、从事房产投资咨询业务的朱先生，刚刚促成了两笔交易，投资方都是来自台湾的小基金。这两笔交易的标的额都在人民币2亿元左右，标的物业分别位于陆家嘴和延安路。
朱先生介绍，来自台湾的房地产基金规模普遍较小，有的是一两亿美元或两三亿美元，规模较大的为七八亿美元，他所知道的规模最大的一只台湾基金，其资金规模是近10亿美元。
由广达电脑等厂商投资、规模为6亿美元的台湾房地产基金,近期已正式下单。朱先生透露，它的第一单投资是写字楼项目，投资额大约在人民币两三亿元。除了这个项目已经确定，它目前还有多个项目在评估中。
操作手法灵活
与更早进入的大型房地产基金相呼应，这些来自世界各地的小基金，形成了境外基金投资中国内地房地产市场的第二阵营。除了上海等大城市，它们的投资范围还涉及二线城市，操作手法也更为灵活。
蔡为民表示，，从今年8月开始这些小基金表现活跃。7月，人民币汇率调整成为小基金开始行动的诱因。去年，蔡为民也接待过一些基金代理人，它们没有下单有两个方面的考虑，一是人民币升值的因素，虽然预计人民币将升值，但又迟迟未动，升值时间存在不确定性；二是房价因素，当时房价已在高位，并仍在上升，当时投资有被套牢的风险。而现在，情况已经发生变化。朱先生也表达了同样的观点，他说：“在基金看来，将来的变数变小了。”
据介绍，台湾基金有两种进入方式，一是“化零为整”，资金在瑞士、美国等地聚合成立房地产基金，然后进入中国大陆投资，另一种方式是”化整为零”，一些企业的利润，以自由外汇的形式汇入大陆，每个人汇入三五百万美元，再聚合在一起选择项目投资。目前，这些基金已进入苏州、重庆、成都、西安、厦门等二线城市投资，但上海仍是投资最集中的城市。
“小基金对物业的选择不像欧美大型基金那么挑剔，对它们来说，可供投资的物业很多。”朱先生说。例如，欧美基金选择投资物业，往往要求甲级写字楼，或者四星级、五星级的酒店，以这样的标准在上海很难找到投资物业。“小基金设定的选择范围则广泛的多，甲级写字楼不多，但普通写字楼是很容易找到的，找不到四星级、五星级酒店投资，它们也愿意投资三星级酒店进行包装。”朱先生表示，除了写字楼、酒店，小基金投资现成物业还包括商铺和成片住宅。
以广达电脑为主的台湾基金此前就洽谈过徐汇区的一个住宅项目。该项目当时剩下200套可售住宅，主要分布在两幢楼，它有意全部吃进后出租，希望经过几年房价上升后出售。这个住宅项目的投资额达人民币四五亿元。以这种方式投资住宅，由于管理比较烦琐，是之前大型基金不考虑采用的。
有意介入开发领域
除了投资现成物业，中小基金也有兴趣投资在建或待建项目，或者直接进入房地产开发领域。
相对于购买现成物业，购买在建或待建物业的风险要高一些，但是，预期收益也更高。“有选择的余地，有考虑的时间，这就为它们进入投资提供了可能性。”朱先生说，和以前相比，基金现在与开发商洽谈有了更多的话语权。
来自美国的特罗斯基金，就选择与国内开发商合作成立中外合资公司，共同开发房产项目。其（中国）负责人王谦表示，由于中小基金无法信任开发商，所以希望进入房产开发项目的中小基金，也有不少会选择自己开发。“这样我们可以很好地参与整个开发过程，对项目的资金使用及进程都能进行管理。”
特罗斯所“钟情”的城市集中在二线。合资公司的总部将设在上海，各地以项目公司的形式操作。王谦表示，一些外地项目，可能会采取局部合作的方式，引入当地开发商共同开发，更好地利用当地资源。实际上，在王谦看来，二、三线城市的房产开发利润远高于一线城市。像上海这样的大城市，其房产开发已基本成熟，高利润率大多靠开发商严密的项目管理来获得。
但在二、三线城市，由于房产开发正处于起步阶段，土地价格便宜，建材价格也相较一线城市低，从这些环节，开发商就能“抠”出不少“利润”。但王谦也同时承认，二、三线城市的风险相对也要比一线城市大一些。
这也是为什么规模较大的基金对进入二、三城市比较谨慎的原因之一。王谦表示，由于大基金缺少开发队伍，所以他们只能选择风险较小的项目。而一线城市的成熟物业对他们来说是最好的选择。而像特罗斯这样只做人民币5000万元以下项目的小基金而言，一线城市不仅“门槛”较高，竞争激烈，而且利润率也难以达到它们年回报率30%~35%的高要求。