明年底金融业将全面开放 地产证券化与外资抢道 外资, 中国房地产, 外商, 房地产业, 上海市

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越来越多的人加入到“品尝”房地产牵手外资这块蛋糕的行列中。
2006年底前金融业将全面开放，这是中国在加入WTO时做出的承诺。这同时意味着，2006年的中国房地产金融领域，外资将逐渐成为新的主角，始终徘徊于中国金融大门之外的海外金融机构已摩拳擦掌。
投融资热情2004年间，中国房地产业新设外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，实际使用外资金额59.50亿美元。
而在2005年，这种趋势还在加速。上海市统计局最新公布的一份该市外商直接投资情况报告显示，今年1-10月份，上海市房地产业共吸收外商直接投资合同总额为11.52亿美元，占同期该市外商直接投资合同总额的10%左右，占同期该市第三产业外商直接投资合同总额的20%左右。
即便如此，软库金汇融资投资银行部执行董事温天纳判断，外资尚未大规模进入中国楼市。“外资的介入还是集中在比较高端的项目，个人估计今年外资投入国内的资金大约是200亿元人民币左右，也只是十到二十个项目的资金，对比整个楼市的规模，只是沧海一粟。”
花旗集团地产投资部副总裁张虎跃指出，2005年外商在国内房地产市场的投资已经开始看到增长的势头。
事实上，花旗已经开始行动。花旗集团地产亚洲投资部2005年3月在香港成立，到目前为止已完成三次投资：对澳门一个高档住宅的投资开发和销售，10月底完成对上海市中心人民广场的永兴广场写字楼项目的收购，以及和新加坡的嘉德置地合作中国住宅的地产基金，总额四亿美金左右。
另一方面，国内部分开发商对资金的饥渴已临近极限。
温天纳认为，外资流动不依赖国内银行，国内的调控力度越大，外资讨价还价的空间也越大，同时，国内地产商面对提高自有资本金充足率的需求，已不得不考虑寻找境外的资金。
进入障碍尚未排除然而，与国内一些身处困境的开发商资金饥渴不同的是，手中掌控着大量资金的外资机构、公司对投资中国不动产，依然十分谨慎。国际酒店集团对中国商业地产的投资就是例子。
就在本届住交会开幕前一天，全球主要酒店集团之一——卡尔森国际酒店亚太区总裁Paul S. Kirwin 开始上海之行。在接受本报记者采访时，Paul S. Kirwin表示，卡尔森目前不会考虑投资中国酒店地产物业，依然以酒店管理输出为主要投资模式。
这家早在1992年就进入中国开始经营酒店业务的美国家族集团，旗下包含丽晶国际酒店、丽笙酒店等五个不同酒店品牌，其管理的近900家酒店分布在68个国家近900个地区。
未来10年，卡尔森计划在中国投资的7家丽晶酒店和5家丽笙酒店中，依旧是是酒店管理输出投资。对此，Paul S. Kirwin表示，这是集团投资策略决定的，其中，投资风险是重要的考虑因素之一。
事实上，外资进入的障碍并未彻底排除，特别是本地企业及本地市场存在的问题，让外资在进入时不得不对风险及退出策略考虑再三。
利益争夺引进外资的代价就是出让部分利益。从这个角度看，国内开发商对外资进入更有不得已而为之的意味。
温天纳坦言，“当务之急，要加快发展自身的房地产证券化市场，提供一个更广的融资渠道给房地产发展商，这样既减少对银行的依赖，也不至于让外资拿走在房地产证券化产业链中最大的利润。”
“进入WTO开放的最后期限就是2007年的11月份，如果现在还不进行国内市场的改革，境外银行或者境外的金融机构到时候进来就不再受任何限制，也不需要审批，反而会造成更大的利益冲突。”华远集团总裁任志强的话不乏危机感。
同时，以往房地产开发过度依赖银行的风险也正在显现。安永会计师事务所专家潘泰博研究表明，隐藏在我国银行第二类贷款（关注类）中的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币，这还不包括以流动资本贷款的形式流向国有企业和合资企业的隐性部分。
“更多的企业会看到，在市场融资的过程中，出现替代银行、外资的解决方案，我们也期待2006年会出现这样的状况。”在任志强看来，除外资和银行外，开拓房地产业多元化的融资渠道比盲目引进外资更为合理，也更加迫切。