外资频频“入市”外管局急谋热钱监控对策 中国房地产, 房地产市场, 北京房价, 经济学家, 工业厂房

ningning1984

一季度以来，海外投资者“投资动作”频频，加紧布局中国房地产市场。在其背后，伴随的是国内部分大中城市房价急速攀升。经济学家认为，二者互为因果，关系紧密。根据资料统计，去年外资投在国内房地产市场中收租物业上的总金额超过12亿美元。从所投资的物业类型看，约58％的资金投在办公楼，约30％投在商场，约7％投在住宅，另外，约2％则投在工业厂房，今年，热钱又将手伸向住宅。今年一季度，北京房价上涨17.3%、广州14%......热钱究竟会在多大程度上影响中国房地产市场？外资深度介入是否对当前过高的房价起到推波助澜作用？如何防范由此带来的金融风险？
国家正密切关注外资对房地产投资越来越大的问题。
知情人士透露，国家有关部门在近期召开的一次会议认为，目前外资投资地产市场介入过深，投资额越来越大，要注意防范相关金融风险。此次会议还特别提到5家左右外资机构名称。
对此，国家外汇管理局（下称“外管局”）正在酝酿对策，并不排除出台技术层面监管办法。但具体内容和时间表尚未确定。
监管外资十分必要
消息人士透露，工作会议提到的外资财团有摩根士丹利、麦格理银行、美林集团、高盛投资等。
在最新公布的2005年中国国际收支报告中，国家外汇管理局提出将加强对外汇流入的监测和管理，研究运用经济手段调控银行超短期外债指标借款行为。
而世邦魏理仕一季度研究报告指出，今年第一季度至少有5亿美元投入到中国内地的房地产市场。而另一公开消息则表明，今年第一季度，中国FDI（外资直接投资）里大约有180亿美元的资金来历不明。
一位经济学家表示，虽然5亿美元这个数字并不多,但从其来源和进入领域来看称之“涌入”毫不过分。目前在外资中还增加了大量来自日本、中东等地的投资基金。而其进入领域也从写字楼、工业用地、商用物业扩展至从未涉及的住宅。
更深层次的动因仍是房价。在经济学家看来，外资的大量涌入是国内房地产价格持续攀升的重要原因之一。由于人民币中长期看涨，这些资金会在中国持续等待，选择进入房地产市场是最好的方式。国内房地产已经成为外资的“避风港”。
尽管国家出台一系列政策调控房地产市场，但这些政策对外资的影响微乎其微。此外，境外购买物业意在赌人民币升值。一旦汇率发生变动，可以获取房地产价格上涨和人民币升值后的双重收益。境外资本流入房地产在加大国际收支失衡压力的同时，也增加了人民币汇率升值的压力。
在这样的背景下，国家统计局新闻发言人郑京平在国务院新闻办的新闻发布会上明确表态：在房地产价格继续保持快速上涨的态势下，对于外商作为直接投资进入国内房地产领域的政策，需要适当考虑，重新评估。
这是中国政府官员首次在公开场合表示要调整外商投资国内房地产的现行政策。
监控外资措施拟出台
事实上，从去年年中开始，外管局已经开始严管涉及房产买卖的经营性项目结汇，但收效甚微。
《第一财经日报》从外管局了解到，今年国家外汇管理局将重点监测房地产领域、个人外汇交易领域、跨境关联交易和离岸账户的资金流动情况，严格控制投机资金。并要提高外汇管理信息化水平，加强跨境资本流动和国际收支监测预警建设。完善高额债务监测预警和市场预期调查系统，逐步建立或有负债和境外债权的管理和统计监测体系。
但是，究竟有多大的境外资本流入房地产，主管部门无从得知。此外，部分热钱来源于海外华人，他们专门把钱拿到国内投资房产，这部分投资则更难监测。
国务院发展研究中心宏观经济研究部一位专家表示：很难排除部分短期资本通过隐蔽方式流入到国内房地产市场，之所以采取“隐蔽”方式，是因为目前国内相关政策不允许国外基金直接投资房地产。
外管局一位工作人员表示，曾经想过监管一段时期内消费类账户的外资进出频率。但由于房地产属于日常消费科目，没有制度表明可以在消费科目下进行管制，除非把房地产的购买列入资本项目下进行管制，不过缺乏依据，没有办法量化。
已经有专家建议，将房地产领域的外汇交易纳入资本项目进行监管，但中国资本项目目前尚未对外开放。如果成行，这对于房地产市场无疑是最为严厉的外资管制措施。
而国务院发展研究中心专家还提到，有必要废除外资房地产公司境外融资的超国民待遇规定，改变对购买房地产的外资的监管口径。据这位专家介绍，目前相关政策已有此动议。
此外，国外比较有效的办法是对短期资本流入征收托宾税，提高短期资本流入成本和交易成本，比如设定份额30%，如果有100万元资金流入，那也只能用30万元，另外70万元不可用。