房地产外资准入新政冷却REITs 投资者, 房地产, 杀伤力, 机构

hemiao1983

面对六部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称“《意见》”)，投资内地房地产的外资公司愁眉难展。
REITs受挫
《意见》中，被机构投资者认为最有“杀伤力”的条款是：“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业……”
“这意味着通过海外公司直接持有境内物业被禁止了。”戴德梁行有关人士指出。
花旗银行一位人士指出，外资投资内地物业一般有两种方式，一是通过境内公司持有物业，不过大多是另一种———由海外公司持有物业。两者的区别在于税收和会计等。
前者的税收是33%的所得税，而后者是10%的预提税(withholding　tax)，但税收不是外资最担心的，因为两个税率的计算税基不同， 33%的税收并非一定大于10%的预提税。关键在于，《意见》的意图可能在于通过此路径，加强监管力度，政府可以允许也可阻止外商投资房地产。
此外，这对于境外机构的分红也有负面影响。花旗银行上述人士表示，通过境内公司持有物业，在计算净利润时，需要减去资产折旧，相比海外公司直接持有物业而言，其账面收入要逊色许多。这对需要要求定期派发分红的上市基金或者REITs(房地产信托投资基金)来说，将打击其投资积极性。
事实上，很多人认为，该政策将不利于境内物业在境外发行REITs。
一位业内人士指出，REITs的发行，要求境外spv(Special　Purpose　Vehicles，特定目的载体公司)收购境内的物业，如果《意见》施行，这个程序就被禁止。变通做法则是，先设立一个境内公司收购物业，再由spv收购该公司，但这不仅程序麻烦，而且增加了税率。
而REITs是不少投资内地房产的基金在香港金融市场套现的重要途径。
“总之，这些政策都增加了投资境内物业的交易成本和不确定性。”一位房地产投资基金公司人士说，目前已投入中国的资金可能会“呆住不动”，新的投资计划要观望一阵。
不少外资还不断“喊冤”，他们认为，外资推高房价是一种不成立的推论，个体投资者可能炒作房产，但是机构投资者是整体收购，其定价方法是采取租金收益法，而不是资产升值的简单估算，这方法比较保守，不会推高房价。相反，整体收购有利于缓解境内开发商的资金链紧张，有利于市场。
全球物业公司仲量联行认为，对新措施的颁布持续猜测会给市场带来不安定因素。频繁的干预以及政策变动有可能影响到中国房地产市场的透明度。从目前在中国的房地产投资总额来看，外资所占的比重依然是相对较低的。
个人投资关闸
与机构投资者相比，境外的个人投资者更加悲观。
《意见》规定，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、自住商品房，在境内工作、学习一年以下的不得购买商品房。
一家房地产咨询公司负责人表示，其业务所受影响非常直接。
过去几年中，这家公司帮助一批欧洲富有的个体投资者投资中国房地产，今年年初还购买了70多套住宅，并包装成酒店式公寓出租获益。
“基本对外国个体投资者就是关了大门。”这位来自英国的负责人说，政策一旦实行，他的公司很可能将业务转型。
“最大意义是提醒外国投资者充分考虑到政策风险。”中国社会科学院金融研究所易宪容表示，目前政策仅针对市场准入，预计下一步将针对交易、监管、结汇、资金环节。不过，对于资本实力雄厚的投机者而言，他预计这些措施的实际效果不大。