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华平瞄准融科地产

如果不是拥有联想DNA,很难想象在房地产市场藉藉无名的融科智地,能让华平投资抛下筹码。
  
靓女不愁嫁。联想控股旗下的融科智地房地产有限公司(以下简称融科智地),近日与美国华平投资集团(以下简称华平投资)签下协议。后者承诺, 2005年内投入不少于人民币2.5亿元,参与融科智地现有项目开发建设。
  
这显然不是能一次看清楚的交易。华平投资是全美最大的私人股权投资基金之一,曾有过与其它伙伴收下哈药集团55%股权,创下第一宗国际基金收购大国企的记录。
  
融科智地的注册金为1.6亿元人民币, 若此笔2.5亿元为直接股权投资,融科智地将易主至华平投资,其母公司联想控股的招牌将词不达意。
  
子凭母贵的融科智地,其实手中阔绰不已。就在今年8月,一笔12.48亿元的巨资,以银团贷款的形式被注入融科智地。此笔融资为建银国际融资公司安排,贷款方为中国建设银行香港分行和中信嘉华银行(6月刚被准许开展人民币业务),贷款期为5年。
  
一般而言,此类银团的整体利率,大多在香港银行同业拆息率的基础上,加30-50个基点,在3%-5%区间。
  
华平投资自然不会以提供过桥贷款的姿态出现,因为掘金中国的此类私人投资基金,一般要求平均回报在25%~30%左右。以此反推融科智地吸入华平投资的资金,成本可谓“昂贵”。
  
看上去,双方的合作很像具体项目协议。融科智地方面表示,双方达成的是一个风险共担的长期战略性合作协议,未来将就持有经营的商业物业和住宅开发项目共同投资和开发,既包括现有项目,也包括共同寻找和开发新项目。
  
以华平投资的股权投资秉性观察此笔交易,不仅意在分享项目收益。对华平投资而言,联想控股旗下的融科智地,是一个不错的猎物。宏观上,中国的人口城市化令住宅需求巨大;微观上,融科智地的管理团队具有联想优异的DNA,更有上市意愿。
  
融科智地颇有志向,在北京、天津、长沙、武汉及重庆等多个城市,已拥有土地储备200万平方米,最紧要的是,其开发地产项目并非一卖了之。
  
细究融科智地目前经营模式,靠住宅的销售保证快速现金流入,支撑各地的大幅拿地;以商业项目的持有,保持一定的净资产积累,以备日后上市要求(港市要求发新股净资产不少于4亿元,利润不少于6000万人民币)。有内部人士曾透露,融科智地租、售业务的配比保持在3:7左右。
  
此种经营模式,让融科智地拥有不寻常的空间,可以利用新型金融工具——REITs,这种新工具的应用,似乎曙光不远。
  
就在10月,中国银监会法规部官员曾表示,境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市,银监会并不干涉。
  
不管是REITs形式还是整体上市,至少融科智地有一个确切无疑的目的——香港。联想控股总裁柳传志6月份已在香港表示,有意安排旗下融科智地赴港上市,惟未有具体时间表。
  
比照过去大多数“红筹”故事,类似华平投资的2.5亿元注资,如非直接获得股权,就可变成可换股债券。穿插设定浮动的经营业绩,以相应对价置换目标公司上市后的新股。
  
事情也有例外,例如华平此前宣称的投资在富力地产(2777,hk)的投入是如何退出?神龙见首不见尾,在富力地产的招股书中只字未提。
  
一切才刚刚开始,要想穿透此次交易的台前幕布,看到后面的精彩故事,至少得等融科智地成功过香江。

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