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房地产行业:投资维持高位 房价增幅放缓

开发投资增速33.2%,高于预期:8月单月开发投资5908亿元,环比增长5.1%;累计投资额3.8万亿元,增长33.2%,较上月下降0.4个百分点,其中住宅投资2.8万亿元,增长36.4%,与上月持平。本月投资增速放缓符合预期,但下降幅度低于预期,我们判断虽然投资增速年内将呈放缓趋势,但未来几个月仍将维持高位。
  
新开工面积增速小幅增加,略超预期:8月单月新开工1.7亿平方米,环比增长6.3%;累计新开工面积13.2亿平方米,增长25.8%,较上月上升了0.9个百分点,主要是受去年8月低基数影响,我们判断未来新开工增速依然是放缓趋势。
  
单月销售小幅反弹,符合预期:8月单月商品房销售面积7817万平方米,环比反弹2.6%,同比增加13.5%;单月销售额4412亿元,环比反弹3.5%,同比增加24.9%。累计销售面积6亿平方米,同比增速13.6%,较上月持平;累计销售额3.3万亿元,增速较上月下降0.2个百分点至25.9%,其中,住宅销售面积增长13.1%,销售额增长24.4%。
  
单月销售反弹符合预期,而我们的重点城市销售月报监测显示,主要城市成交小幅下滑(图表8),意味着三、四线城市销售反弹更为明显。预期9月销售环比增速加大。
  
累计销售均价略有回落,符合预期:8月单月住宅均价5173元/平方米,环比涨0.2%;累计住宅均价5184元/平方米,同比上涨10.0%,增速较上月下降0.2个百分点。我们判断随着9、10月份供给的快速释放,价格增速将放缓。
  
自筹资金是主要资金来源:开发企业本年资金来源5.8万亿元,同比增长23.4%,较上月扩大0.3个百分点。主要受益于自筹资金的快速增加(同比增速33.8%,占本年资金来源40.6%,再创历史新高)。
  
数据前瞻:尽管市场近期已经出现调整迹象,但我们预计投资、销售增速仍将维持较高水平。随着9、10月份供应释放力度加大,房价调整迹象将更为明显,而新开工、土地购置将逐步走低。
  
公司层面,与行业26%销售额增速比较,目前已经公布8月销售数据的公司,其销售额同比增幅45%以上的有:A股万科(48%)、保利(57%);港股中国海外(70%)、华润置地(80%)、碧桂园(62%)、恒盛(118%)。其他公司中,截至7月销售额同比增长50%以上的有龙湖(67%)、宝龙地产(86%)。
  
估值与建议:
  
总体看来,投资依然维持在高位,房价增幅趋缓但下降幅度不大,短期内政策要退出有难度,但随着三季度末供应开始增加,房价平抑,我们看好销售推动的地产板块系统性机会,三条主线值得关注1)高销售、有业绩龙头,2)
  
保障房受益个股,3)商业地产,A股推荐万科、招商、首开、中国建筑、金融街;H股逢低吸纳中国海外、龙湖、华润置地以及碧桂园。

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