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公告梗概:
经董事会批准,公司确定收购南通新景置业拥有的南通文景置业(南通二店)50%的股权,转让价格为注册资金0.5亿元加溢价2亿元合计2.5亿元,溢价依据为文景置业用于工程建设的借款利息计1.02亿元及商业街已登记销售部分的预计利润2亿元的50%部分收益。收购完成后,公司持有文景置业100%的股权。
收购南通二店50%股权,预计地产税后利润4.2亿元:
南通文景置业主要是为开发南通市文峰城市广场(南通二店)成立的项目公司。南通文峰城市广场位于城市中轴线,是南通第二商圈的最佳位置,总建筑面积300918平米,由12万余平米的大型商场、一幢23层的五星级酒店、一幢39层的办公大楼和5幢30余层高层住宅组成。该项目于2010年4季度开工,其中购物中心部分由文峰大世界入驻,预计于2013年下半年开业。
文景置业整体开发投资回报较高,项目前景较好:1)我们保守估计商业街、办公楼及住宅的税后利润达4.2亿元(税前5.6亿元),折合EPS0.852元,其中仅商业街销售预计税后利润超过1.5亿元,公司收购剩余50%股权后,将享受商、办、住等销售100%的完整利润,由于南通二期收入和业绩是否在2012年确认(主要是商铺利润)还有一定不确定性,我们假设该项目将在2013年和2014年分别确认一半收益,EPS各为0.426元。2)南通二店之前系向文景置业租赁,收购后签订的租赁合同随即终止,租赁物业变为自有物业,每年节省租金约1000万元,考虑25%税率,增厚公司2013/2014年零售主业EPS约0.0076/0.015元。3)交易前,文景置业为二个股东各持50%股权,重大决策需经双方股东协商一致,收购提高南通文景置业有限公司的决策和管理效率,加快南通二店建设进度。
维持买入评级,综合开发优势明显:
我们调整公司2012-2014年EPS分别至1.11/1.67/1.87元,其中零售主业0.87/1.08/1.28元(之前分别为1.11/1.36/1.52元,其中零售主业0.86/1.06/1.25元),以2011年为基期未来三年CAGR为28.6%,EPS的调整主要是由于我们之前预测南通二期股权50%情况下2013-2015地产收益EPS分别为0.13/0.10/0.10元,现调整为100%股权情况下2013/2014分别确认收益0.426/0.426元,给予公司6个月目标价18.37元,对应零售主业2012年20X市盈率。外延方面,我们预计公司12年将新开启东一期,13年新开长江镇店、启东大卖场、南通2期、宿迁店、连云港店等,公司凭借较强的城市综合体开发能力,竞争优势明显。而内生方面,公司在苏中苏北地区品牌深入人心,客户黏性强;随着消费升级,门店能够保持较强内生增长以及少于行业平均的培育期,预计2013年公司将迎来业绩爆发期,维持买入评级。
风险提示:
营业收入地区分布集中、人才和管理团队建设滞后于扩张速度。 |
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