土地供应紧缩诱发投机热潮 房价短期内将高涨 工作人员, 销售人员, 楼盘销售, 好日子, 售楼处

仙踪林

春节楼市遭遇“倒春寒”

　　一直以来，黄金周都是开发商紧紧抓住来制作楼市小高潮的好日子。但记者在节前了解到，今年许多开发商都在给销售人员放假，有的即便留人也仅是一位工作人员在值班。而根据北京的“破五”习俗，一些楼盘将上班时间安排在了初五以后。

　　2月9号下午，记者来到西二环某楼盘，发现售楼处大门紧锁，看门的人告诉记者，这里从初一到初三休息，初四才开始有人值班，据他介绍，没有几个来看房的人。在南城一个小楼盘销售现场，销售人员对记者说，他们这里没有任何促销活动，而且只留下四名工作人员在春节期间轮流值班。

　　今年春节并非所有楼盘暂停售楼，也有少数大盘利用春节长假促销。记者在富力城看到，尽管这里到处悬挂着99折的广告条幅，但除了一对年轻的夫妇外，没有其他看房的人了。据销售人员讲，这两天来售楼处的人不多，基本上都是来看看，没有签约交订金的。

　　据记者了解，去年春节期间来看房的人数比平时多，成交量甚至比平时还高。有十几个新盘还选择在春节期间上市，并且都取得了不错的成交量。前后两年，为什么反差这么大呢？位于京城北部的某楼盘的销售总监告诉记者，以前一到黄金周7天长假就会有很多促销措施，但今年他们给全体销售人员放假了，因为对2004年的业绩已经相当满意了。

　　惜售心理使开发商高悬“免战牌”

　　“2005年的春节楼市是个例外，无论是存量房、尾房还是将在春季亮相的新盘，其数量可谓少之又少，所以今年春节去购房的话，实际的选择和考虑并不很多。”北京金网络房地产经纪有限公司副总经理杨强宏告诉记者，今年春节以前的房子卖得相当快。由于受宏观土地、加息政策的影响和整体需求量的持续利好增长，2004年北京楼市的购买力非常强劲。绝大多数楼盘一经推出，都会在较短的时间里消化八成以上。受“8.31”大限的影响，使得2005年新盘集中亮相的节奏往后推迟。

　　杨强宏认为，造成今年新盘推出速度放缓、一些楼盘春节放假的原因,除了有土地政策的变化外，很重要的一个原因是部分开发商的“惜售”心理。在2004年涨声一片中，很多人看好2005年楼市继续上涨。因为土地交易方式有了变化，很多开发商至今没有新的可开发用地，所以刻意放慢了手中楼盘的销售速度，以免出现无房可卖的尴尬。而对于2005年的预期又使得一些开发商囤积房屋以便能在后期抬高价格出售，获取更多的利润。

　　土地紧缩将导致房价短期内高涨

　　一位不愿透露姓名的老总私下向记者透露，对于北京而言，土地供量紧缩已是不争的事实，需求大于供给的结构性矛盾将导致房价的持续攀升。

　　目前，北京城区土地存在供应不足的隐忧让为数不少的开发商伤透了脑筋。北京广华轩房地产开发有限责任公司副总经理朱晓东分析，北京的供地源头不外乎有三类：第一类是旧城改造，第二类是工厂搬迁，还有一类就是农业用地转成国有土地。从目前这几类土地来看，北京未来土地供应确实存在不足。首先从工厂搬迁来看，北京有很多项目用地都是一些工厂的旧址，比如现代城占用的是北京红星二锅头酒厂的地块，而富力城占用的是化工厂、起重机厂等五个工厂的地盘。目前北京内城的工厂已经搬迁得差不多了，这类工厂土地所剩无几。

　　第二块是旧城改造。目前政府对旧城的保护力度很大，由此清理出大量可开发地块的可能性非常小，再加上这类土地的拆迁难度非常大，新的拆迁政策使得这类土地的清理供应放缓。“至于农转地块，倒还是仍有一些空间，可政府的口子一直很紧，2004年冻结了半年，现在虽说是解冻了，但是审批的难度再度加大。从种种迹象来看，2005年北京城区可供应土地资源确实不多。”朱晓东表示。

　　“如果不改变目前土地的供给方式和供给总量，今明两年面临的问题就不是房地产增长过热，而是土地供应不足导致的房价飙升等一系列问题。”华远集团总裁任志强在节前表示，自从土地供给方式改变之后，统计数字显示，新的土地供给办法使土地的供给总量在急速下降，而价格在供求关系被扭曲之后急速上升。北京去年前三个季度土地的购置量同比仅增长了2.6%，其中还有70%属于协议出让，如果100%变成招拍挂方式供给时，土地购置量将会大幅下降并成为负增长，2005年土地供应情况堪忧。

　　加息没能有效遏制房价上涨

　　春节前，北京金网络房地产经纪有限公司发布了一项针对北京购房者的调查报告。报告结果显示，2005年购房需求不会发生趋势性变化,但土地供应不足可能诱发危机。另外，在2004年出台的众多政策里面，加息被公认为是对市场需求产生最大影响的因素。但购房者并不认为加息有效遏制房价上涨。加息后，购房者仍然没有看空房价。

　　另据该调查报告结果显示，有54%的被调查者表示，未来政府还会继续加息。但加息对生活影响程度有限。整体上看，购房者对于未来北京市房价依然看涨，57%的人认为未来1--2年内北京房价还会上涨。认为会下跌的仅占9%。而购房者对于加息之后房价的上涨速度是仁者见仁，智者见智。有的购房者认为加息之后房价的上涨速度会慢下来，但也有购房者持相反意见。有50%的客户认为房地产投资是未来首选的理财方式，可见购房者尽管对未来房地产的投资价值持有迟疑态度，但在目前中国民间资金投资渠道相对狭小的情况下，房地产投资仍然是资产保值增值的首选。

　　北京金网络认为，加息确实引起了购房消费者对经济负担加重的关注，但对购房计划并没有产生实质性的影响，大多抱有该买还得买的心态。

　　金网络预测，如果因土地供应不足导致的市场失衡状况得不到扭转，投资购房将趋于活跃，进而推动房价加速上涨，甚至诱发投机热潮。这将是2005年北京房地产的最大风险和可能的危机所在。

[此贴子已经被作者于2005-2-23 10:02:37编辑过]

仙踪林

应尽快建立土地供应公示制度

　　“北京空置存量建设用地具体数量多少目前无法估计，但是数量绝对是非常大的。”据一位知情人士向记者透露，目前北京市土地储备中心正在联合天鸿、首创、城建等具有实力的国有大开发商做土地清理工作，显然那些囤积在开发商手中的土地也会成为此次清查的重点，这些清查出来的土地经过招拍挂的方式可以在2005年直接进入京城土地的供应市场。

　　“其实2005年京城可以供应的土地数量也是有迹可寻的，主要是这些土地通过何种方式，在什么阶段释放出来。”北京国际投资发展有限公司总裁杜猛表示，即使开发商对整体土地供应数量有数可算，但最需要明确的仍然是2005年京城土地供应的数量和投放市场的时间表。

　　“目前开发商最大的感觉是心里没底，对今年乃至未来的土地供应计划知之甚少”，中原地产总经理李文杰认为，这主要是因为国内目前缺乏土地公示制度而造成的。拿香港的情况来说，对于土地公共拍卖的整体情况，政府有关部门会提前三个月至一年公开具体土地拍卖的数量及土地的相关资料。开发商可以根据公告来安排企业年度的土地储备计划，有计划地调配资金，与此同时，政府也可以更好地进行土地控制，但目前北京可能无法在短期内实行土地公示制度，因此开发商有种种悲观言论也就显得合情合理了。

　　政府声音：土地供应不是问题

　　针对开发商土地告急的情况，春节前，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京市今年的土地利用计划已于1月末上报北京市政府，由于新的土地供应计划正在编制过程，目前不方便透露更多的信息。但安家盛表示，去年光农转用地就有3600公顷，而存量土地比农转用地的量还要大很多，因此土地供应不成问题。

　　北京并不存在缺地的现象，北京市国土资源局认为，“目前北京的土地量肯定是充足的，只是投放市场的情况不同而已。现在规定上市土地必须是熟地，由于目前人力物力所限，大量收购土地还需要一定的时间。针对当前开发商缺地开发的情况，政府会根据实际的情况，进行宏观调控。

　　而记者近日从北京市发改委了解到，今年北京市的用地审批范围已经确定。北京市将严格农用地转为非建设用地的审批，对国家禁止的产业不供地，对国家限制的产业严格控制用地，对奥运、能源、交通、水利、城市重大公共设施、卫生等重点建设工程用地继续审批；实施最严格的土地管理制度，加强农用地征用管理工作，保护好基本农田；稳定土地供应，对全市土地供应将实行总量和结构控制。