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[20090106]保利地产2008年12月销售数据点评—漂亮收官

事项:
   2008年12月份,公司实现销售面积31.74万平方米,实现销售金额22.2亿元。至此,在扣除了北京保利嘉园的4.5亿元无法按时签约的销售额后,公司全年实现销售面积258.49万平,销售额205.11亿元,分别同比增长了29.48%和20.36%。

评论:
...12月销售形势良好
   公司12月份实现销售22.2亿元,已经是公司自2007年1月以来单月第4高的销售成绩,仅次于07年6月、08年6月和10月。
   由于本月公司22.2亿元的销售中含有北京保利嘉园(限价房,均价5900元/平),造成公司当月销售均价偏低。我们扣除公司公告中提到的4.5亿销售额,以及对应的销售面积,剩余部分的销售均价为7340元/平米左右,和10月份大致相当(不知道其中是否还包含有限价房)。
   当月销售包括广州的保利中环广场和上海的保利叶都。根据广州阳光家缘网披露,中环广场12月份开盘以来累计已售面积达到1.5049万平,退房率0。根据上海网上房地产披露,保利叶都12月销售115套,开盘以来均价达到14381元/平方米。

...全年销售漂亮收官
   公司全年销售额超过205亿,是2007年底制定的销售目标的85.5%。考虑全年市场黯淡,这一成绩已经来之不易。而超过20%的销售额同比增长在大公司中也处比较高的水平。(万科全年销售额同比下降8.6%,金地前11月销售额同比上升12.9%)
   我们认为,从全年来看公司销售情况不错的原因包括:1. 区域安排得当,在销售压力比较大的区域,如东莞、杭州、天津、佛山等地公司土地储备规模相对比较小;2. 产品差异化,面临竞争压力相对较小。如广州中环广场是近年来广州越秀少有的新盘;3. 团队出色,推盘、定价和销售能力胜任一筹。如北京西山林语项目,赶在北京市场陷入低谷之前销售了一部分;4. 公司本身处在扩张周期,04-07年新开工面积逐年扩大,推盘量增多。
   展望2009,我们预期1-2月份公司仍然会以消化存量为主,包括西山林语、武汉心语花园、上海叶都、天津、杭州、成都等各个城市存量消化。由于货币政策持续刺激,公司定价和销售策略得当,我们相信即使在销售的淡季,这些项目销售仍不会让投资者失望。
   同时我们认为,随着商业地产市场供求关系继续恶化,出租率保持低位,公司可能会加大商业地产的出售力度,而保留会展中心和部分写字楼等"黄金持有物业",进一步优化现金流,同时也为公司2009年销售锦上添花。

...资金不宽裕但仍安全,维持"买入"的投资评级
   公司团队的能力,销售成绩,开发能力和业绩都已经不同程度地为市场所认可,目前市场唯一担心的就是公司的资金情况。我们认为公司资金谈不上宽裕,但仍具备很高的安全性。
   我们根据各年财表简单分析了公司2009年刚性的现金流出,估计在210亿左右。由于公司不少项目位于三线城市,团队控制成本能力也比较出色,2009年全年平均建安成本可能在2800元/平米。由于市场对行业前景预期悲观,开发周期拉长,新开工面积下降是必然的,我们假定全年平均在建面积为1000万平米,项目平均开发周期为2.8年(也就是建安成本在2.8年内支付完,还不考虑晚交工程款的行业习惯)。
   这样看来,公司明年刚性的现金流出大体上和今年的销售回款持平。也就是说,只要销售情况不比2008年更差,公司的销售款便足以应对公司现有土地储备的经营需要。更何况我们在测算中没有考虑新增借款(却考虑了偿还原有借款),也没有考虑再融资。如果考虑上这两项,那么在正常情况在明年公司还是有能力获得适量的土地储备。
   我们假定公司2008年底提取不到2亿的存货跌价准备,未来市场房价仍有平均5%的跌幅,市场销售没有继续好转,不考虑新增土地储备,则公司08/09/10年业绩分别为0.95/1.25/1.39元/股,对应目前股价PE分别为16/12/11倍。NAV16.48元/股,目前处于折价7%的状态。
   我们盈利预测的假设是比较悲观的,我们认为真实情况会乐观于此。另外公司近几个月新增土地储备可能会有一小部分在2010年结算,也会提升2010年的业绩。我们相信,我们2010年的业绩预测只是给投资人展示了公司业绩的底线。
   整体来看,在国有房地产企业中,公司开发能力、控制成本能力和市场化程度都值得信赖;从全行业看,公司背景、文化传统和执行力也保证了公司拿地和销售的相对理性。
   我们因此维持对公司"买入"的投资评级,并给予2009年15倍PE,即18.75元/股的目标价。

相关研究报告下载:

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