[20081020]房地产行业2008年10月跟踪报告

. 各国经验表明房地产周期底部的特征有：销售价格和租金水平大幅下跌，
个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本；房地产交易量低迷，空置率
居高不下；在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产纠纷大量出
现，房地产商破产现象普遍。
. 住宅短缺、经济增长和政策支持是房地产从底部复苏的三大条件。从目前
的情况来看，仅仅能够判断我国房地产市场步入调整，是否要进入周期底
部尚待检验。如果房地产重新获得政策的支持，完全有可能走出低迷。
. 三种情况下政府会考虑扶持房地产：第一，如果一批开发商资金链紧张到
不足以支付工程款；第二，开发商不能按期交房，这两种情况会引发社会
问题时候，政府一定不会坐视不理。第三，考虑到房地产投资对宏观经济
的拉动作用，当房地产投资出现较大幅度下降进而影响到经济增长的时
候，政府也会考虑出手。
. 每一轮地产股的行情，背后的深层次因素都是房地产的政策。把握住了政
策的主线，就把握住了房地产投资的规律。分析表明，当万科的股价接近
当年6-8 倍PE 时，一般就接近地产股的底部，我们称之为万科6-8 倍PE
定律。
. 继续维持行业“强于大市”的评级：目前地方政府出台救市政策比较频繁，
政策之于房地产有转向的可能，基于此我们继续维持行业“强于大市”的
评级。