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[20081209]公司研究-万科:11月销售数据点评

要点:
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1、公司今日披露11月销售数据:销售面积42.1万平米,销售金额35.7万平米,每平米销售均价8480元,同比分别增长3.4%,-15.6%和-18.4%。环比10月份分别增长-9.3%,6.6%和17.45%。公司前11个月的累计销售面积与销售金额分别为490.9万平米与425.3亿元,同比分别下降8.6%和7.9%。总体而言,公司销售情况延续了今年8月以来累计销售面积同比负增长的局面。
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2、全国主要城市在11月基本都出现销售环比大增,而各地11月份销售情况较好的楼盘共同特点基本都是当月新推盘的项目,并且价格下降的比较到位。我们分析万科11月份的销售数据并没有与各地楼市同步环比大增,主要的原因在于公司在11月份的新开盘项目较少,公司主要销售以往已推盘项目。
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3、在销售的区域构成上,11月份珠三角对公司贡献最大,销售面积与销售金额分别为16.4万平米与17.3亿元,占比分别达到39%和48%。其次为长三角和环渤海。不过,从我们跟踪的数据来看,公司在各地虽然都有销售较好的楼盘,但基本也都有销售较差的楼盘。比如广州金色城品,销售率仅22%;深圳金域东郡销售率也仅24%;北京东台居(万科公园5号)销售率仅3%;而上海万科阳光苑(花园小城)也只有37%。我们认为这些数据反映出,尽管公司总体销售策略从楼市开始调整以来就及时地做出了调整,但具体到个别楼盘销售策略的调整上,或者说销售业绩上并不都尽如意。
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4、公司11月新获得一个项目储备,至此公司今年共获得项目储备权益建面510万平米,平均楼面地价1982元/平米。公司需支付的地价总额为110亿元,约占公司同期销售回笼资金的29%。基本保持了与上半年一致的拿地速度,也体现了公司“量入为出”,保持合理存货状态的策略。
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5、预测公司08年及09年EPS分别为0.38元及0.42元。对应PE分别是21X与19X。公司每股NAV为5.24元,P/NAV为1.5X。从估值角度,公司股价并没有被低估,相对于其他房地产公司尚有一定溢价。从四季度房地产股反弹以来,公司股价涨幅已达64.58%,我们认为股价上涨的主要动力在于政策变化带来的市场预期的变化。基于市场仍在预期更多的政策出台,我们判断房地产股继续反弹的空间仍在。但提醒投资者注意估值风险。

相关研究报告共享下载: 公司研究-万科(000002)081209:11月销售数据点评.rar (170.29 KB)


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