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中国"不动产税"渐行渐近.能否平抑房价

日前,国务院发展研究中心召集财政部、国家税务总局、国土资源部等部门的负责人,就中心完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨。权威人士在会上透露,年中将选择一个地级市为试点,全面摸清登记该市的公、私不动产,构建数字化城市模型,试点的方式采用“真实数据,空转运行”,使设计出的方案尽可能接近实际的检验。试点结果最终报送国务院作为决策参考。
    方向:正税、明租、清费
    虽然离最后的政策出台可能还要一段时间,但从政府智囊机构的动向看,不动产税已渐行渐近。从此次专家的研讨看,有关不动产税政策的轮廓已经十分清晰。
    财政部专家表示,当前说的物业税就是将来要适时开征的不动产税,或称房地产税。民间关于物业税就是“将土地出让费摊入今后几十年分年收取”的理解是个误区。
    目前,我国以房地产为对象的收入主要有三块:税收、各类收费、土地出让金。其中,直接将房地产作为征税对象的共有6个税种,包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。
    国务院发展研究中心的研究表明,我国房地产税比重偏低,仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%;而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成,占基层政府财政收入的比重甚至达71%。此外,我国房地产税费主要集中在开发投资环节,多而重;占有和交易环节相对偏轻,对个人占用几乎不征税,刺激了房地产投机行为。
    与此相对应,我国地方政府很大一部分财政收入是来自土地出让金和各种收费。其中,收费名目繁多且极不规范,甚至各个地方各行其是,预算外运行现象严重。
    为此,国务院发展研究中心提出了以“正税、明租、清费”为方向的改革。正税,即合理设置新税制,统一内外税制,避免重复征税;明租,即土地出让金从一次性收取改为分年收取,明确地租性质;清费则是除少数确有必要的服务性收费外,其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。
    反应:与房价关系不大
    不动产税究竟会对当前持续升温的房市产生怎样的影响?这是当前最牵动人心的问题。
    华夏证券研究员董晨认为,目前研讨不动产税的政策动机是理顺中央与地方的财税关系、规范房动产收费。他说:“我不认为不动产税是政府的政策信号,以此来平抑房地产价格。当然,如果将来在房产买和卖的过程中都要增加收税,投机性购房的成本会提高,理论上会抑制投机。”
    海通证券研究员张峦直言,不动产税年内推出的可能性不大。至于不动产税对房市的可能影响,张峦表示还很难判断。一方面,不动产税将过去一次性征收的各种税费,在房产保有期内分批交纳,这意味着购房人前期置业费用降低,购房者可能会增加。如果土地供给或地产商的开发能力没有相应提高,新增需求无疑将推动价格上升。另一方面,从现在的讨论看,不动产税也不是一个单一税种,除了因土地使用权产生的税外,按照国际惯例,房屋遗产继承税、交易税也应是这一税种的相应组成部分。从通过不动产税挤出房市泡沫的角度出发,管理部门应该在设计时考虑增加交易成本,限制投机性购房、一人购多套房的状况。
    国家税务总局副局长许善达也表示,房地产税是要将一些繁杂的税费进行统一规范。明确规范的征税后,增加了透明度,更有利于消费者监督,但是对于房价的攀升,可能金融调控手段会更直接有效。
    来自美国的税收专家在研讨会上表示,虽然从理论上讲税收可以抑制需求,但实际上房地产税对于抑制房价上涨并无明显作用。在美国加利福尼亚洲,房地产税率高达10%以上,但房价近年依然有明显上涨。
    专家们普遍认为,目前房市的涨跌还将取决于真实的供求关系,指望不动产税发挥税收杠杆作用,撬动供需关系时机还未成熟。
    还有专家表示,我国目前房地产估价体系还非常不完善,房籍地籍管理工作基础还比较薄弱,且与税务部门之间也还没有建立起业务协同关系,需要一定时间才能得到加强。而详实的不动产登记资料则需要更长的时间才能建立起来。
    国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示,如何确定房地产税的税基,如何确定合适的税率,不动产税和其他税种之间的关系,开征不动产税对经济社会发展的影响以及中央与地方的关系等,都要精心设计和试点。
    此外,专家还呼吁慎用“物业税”的名称。首先,国际上一般都使用不动产税或房地产税的概念;其次,商品住宅物业管理企业收取“物业费”概念已经在居民中普及,使用“物业税”的名称,容易引起概念混乱。因此,名称仍应以不动产税或房地产税为佳。

房价下降可能是区域性的,看城市投机性购买的比例有好大

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