第三轮地产调控剑指地方政府 加大住房供应力度 房地产调控, 国务院, 北京市, 宏观调控, 开发商

西北狼

丁亥年的春节假期刚过，北京的大部分市民还沉浸在鞭炮声中的时候，北京居民住房问题的几位主管官员心头却早早地绷上了一根弦。
就在前不久，国务院召集北京市和有关主管部委的官员开会，听取北京市汇报房地产调控情况。副总理曾培炎说，要“进一步加强和改善宏观调控”。曾培炎讲的几点要求中，特别强调了加大住房供应力度，并要求“着力”解决低收入家庭住房问题，要求“强化政府责任，增加资金投入”。
房地产调控正在出现某种微妙的变化。中国社科院农村发展研究所研究员王小映说，以前的宏观调控措施较多强调开发商的责任，从目前看来，“有转向强调地方政府公共住房保障责任的迹象。”
第三轮地产调控？
根据北京市政府官员最新公布的计划，在未来3年中，北京市将建设经济适用房1000万平方米，限价房1000万平方米，今年将开工建设廉租房30万平方米。而在1998年到2005年的8年间，北京市竣工经济适用房总面积也不过1773万平方米。
对于北京市来说，三年 “两个1000万”和一个今年就要开工的30万，无异于温吞了8年的一壶开水忽然沸腾起来。根据北京市2005年及2006年上半年招标挂牌出让的77宗土地(总面积549.93公顷，其中建设用地376.79公顷，占68.52%)的价格，平均楼面地价为2760元/平方米，仅以经济适用房来看， 1000万平方米的建设规模意味着政府在土地出让金上的补贴将达到约276亿元。
2005年，北京市建委一位负责人曾在接受媒体采访时坦陈，北京市经济适用房在建项目推进困难，他说，2006年经济适用房可建设规模将不足100万平方米，后续供应能力严重不足。
而根据新的计划，即使3年平均计算，每年经济适用房建设也将超过300万平方米。
这是在去年5月国务院出台六条房地产调控措施后，北京市最激进的反应。据透露，当时，国务院常务会议在指出少数大城市房价上涨过快时，点了北京的名。而北京也因此成为继上海之后的第二个房地产调控重点城市。
然而，将近一年过去，北京市房价涨势丝毫没有停止。2006年，北京创下了连续7个月房价两位数增长的纪录。根据国家发改委的统计数据，今年1月份，在全国70个大中城市中，北京房价以9.9%的涨幅位居第二，仅次于深圳的10.2%。
正因为重点调控地区房价依然飙涨，自去年10月份开始，房地产业内开始流传政府可能出台新一轮房地产调控政策的说法。甚至有传言称，在年底左右将会有十几个部委联合签署的文件下发，该文件将对房地产业采取更为严格的措施。
至今，虽然没有类似于国八条或者国六条的调控文件出台，但是业内人士，及最近几个月来政府高层的密集表态，表明地产调控思路已发生变化，实质上意味着新一轮调控已经开始。
政府的作用
“政策方向已经调整到从供给角度考虑。”央行研究局首席研究员邹平座说，“以前政府财力有限，现在财力改善了，城市住房可通过经济适用房、限价房、廉租房等方式做些补贴，这个责任不应由企业来承担，而且政府在量上储备一定的住房资产，也可以起到调控市场的作用。”
从2003年开始的第一轮地产调控，把调控目标指向了市场和消费，通过控制房地产信贷、增加房地产交易成本的方式，试图抑制房地产投资和消费行为，达到控制房价的目的。当时，上海成为调控的风暴中心，但是上海房价并没有大的调整。
之后，在2006年5月发布国六条之后，调控的目标对准了地方政府，要求各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。但是，政策重心依然是希望通过对户型和土地的调控，达到抑制房价的目的。
不过，从2003年至今，重点城市的房地产价格却一直呈上升态势。一些市场分析人士认为，过去几年的房地产调控可能并没有达到预期的效果，政策目标选择应该做进一步的修正。
最近政府高层的表态，表明中央政府已经把注意力集中于加大住房供应力度，希望通过加快户型结构调整进度，增加普通商品住房供应来解决普通百姓的住房问题。中国社科院农村发展研究所研究员王小映说：“以前的宏观调控措施较多强调开发商的责任，并且偏重需求管理。目前看来，有转向强调地方政府公共住房保障责任，转向供应管理和需求管理并重的迹象。”
但中国房地产业协会秘书长朱中一认为，曾培炎讲话主要是对前几次宏观调控举措的强调和落实，并没有出现大的政策思路转变。“今年是政策执行年，主抓落实。”不过他说，“客观地说，今年确实进一步加大了住房保障力度，这是贯彻落实温家宝总理所提的加大社会保障力度的重要举措，是今年政府的一项重要任务。”