数十亿元违规贷款 开发商与银行共谋 中国工商, 师范大学, 房地产, 总经理, 开发商

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早在2004年，中国工商银行总行当时的住房金融业务部总经理季爱东就曾经提示，假按揭正在成为个人住房贷款业务的最大风险之一，政府应该对恶意套贷的行为进行司法惩戒。但直到现在，违规贷款行为仍然存在。
“从一些暴露的假按揭案看，如果没有银行内部人员、律师、开发商的共谋，很难做到。”北京师范大学房地产金融研究中心主任钟伟教授日前对本报记者说。
数十亿元假按揭
最新曝光的是成都最早风光一时的高档社区锦江花园城假按揭案。当年开发商在银行涉嫌办理了88个虚假按揭，贷款金额高达7800万元。88套涉嫌虚假按揭的房屋中的33套，两年后再度销售给真正的业主。这仅仅是冰山一角。
2006年下半年，中国银监会进行了近年少有的一次大规模的房地产贷款现场检查。此次检查的矛头直指房地产开发贷款和个人住房贷款业务。检查的方式以银行自查和银监会及其各地分支机构抽查相结合。
而随后披露的检查结果显示，截至2006年6月末，国内银行涉及“假按揭”的贷款金额达数十亿元。其中，某国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌 “假按揭”的贷款4718笔，金额13.09亿元，占被查个人住房贷款总额的6.05%。另一家国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款 3716笔，金额7.34亿元，占被查个人住房贷款总额的3.23%。
此前，上海银监局一位人士表示，房贷违约也有银行自身违规或者审查不严的原因。有些银行在信贷方面单纯以放贷额当作考量指标，一味追求“贷出去”，而忽视了“收回来”。这就使得放贷的审查很不严格，甚至内外勾结骗取贷款。
开发商将商品房建成后在内部认购，开发商充当买房人将房屋抵押给银行后，从银行获取到购房款，将房屋置换成现金。这么做，对于开发商来说，一方面可以牢牢控制着楼价，先买下来，然后等到市场时机成熟后再将其售出，获取巨额利润；另一方面，假如楼盘出现问题，或是楼价下跌，销售遇到困难，或是遇到意想不到的纠纷，开发商就可以“拍屁股走人”，将银行的信贷资金完全悬空。
如果开发商存心作假，那么在一个项目上，虚假贷款可能高达整个项目的八九成，其风险远远高于个人信用风险；同时，由于没有真实的房产交易行为，一旦项目结束或者开发商经营周转不灵，开发商便结束正常还款，造成银行大批不良贷款的产生。
一些业内人士自曝：因为前几年按揭手续没有现在严格，在房地产业，套取银行资金、假按揭几乎到了具有“潜规则”的程度。
“只要这些与银行的‘关系贷款’渠道不被彻底堵截，违规贷款就不会有制度性规范的一天。”业内分析人士称。
违规放贷仍在暗涌
违规贷款并不仅仅是以假按揭的形式给银行带来风险，而对现有规定的不执行是更大的隐患。早在2003年6月5日,中国人民银行就发出通知，明确规定：为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。央行发出这一通知，一是防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定发展；二是通过严格商业银行信贷条件,抑制部分地区房地产投资的过热倾向。
时隔3年后，北京市银监局再次重申这一规定：“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”的规定。
今年全国“两会”上，政协委员陈万志提出，目前北京银监会下发的规定并没有很好的被贯彻，绝大多数楼盘都是未封顶就发放按揭。此前，北京天通苑一个还未封顶却已开盘的楼盘开发商依旧告诉记者，银行没有停收个人贷款材料，现在照常签约、收首付和办理贷款手续。
据华夏银行北京某支行内部人士向本报记者透露，就在2007年1月份，还有某股份制银行违规放贷，此后银监会下发文件，要求各家银行自查，现在基本上没有银行敢违规放贷了。“对资金实力强的开发商基本上没有什么影响，他们可以坚持到封顶以后才放款；对小的开发商影响较大，有些小开发商不得不降价销售，比如给全款支付的客户一定优惠。”
由于银行在个人住房按揭贷款上竞争激烈，通常是四五家银行在争一个楼盘的住房按揭贷款。“只有跟开发商保持良好的合作关系，才竞争到业务，现在我们每个人身上都背着业务量呢。”一位房贷营销人员对本报记者说。
在不违规的情形下，银行也自有变通手段。比如：按揭的手续照办，只是不放款，而是放到专用账户，由银行冻结起来，直到楼盘封顶时才动用。一般一个人从申请房贷到正式放贷需要一两个星期的时间，而一个项目几百户下来，时间就更长了，银行和购房人可以在这段时间里先把按揭手续办完，等楼盘一封顶正式放贷。
一位不愿具名的开发商告诉本报记者，从开发的角度讲，封顶之后才是开发商大量需要资金的时刻。在封顶之前，可以让施工企业垫资。封顶之后进行内部装修的时候，更需要资金。规定只是减慢了开发商回款速度没有致命影响.“现在都是银行争着和我们合作。”这位开发商说。