银信合作和房地产信托面临多重考验 PE信托迎难而上 货币政策, 房地产金融, 房地产市场, 房地产融资, 房地产行业

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随着房地产市场的回暖，在信托行业具有“创收大户”地位的房地产信托业务也在持续升温，信托公司已然成为不少房地产开发商“弥补银行融资功能”的重要平台。如果信贷增长速度和市场流动性出现调整，尤其是宽松的货币政策出现明显紧缩，那么房地产行业是否又将成为信贷收紧的“第一站”呢？在我国房地产融资渠道仍相对单一的大背景下，如果缺少了银行的资金供给，信托资金究竟能在多大程度上扮演房地产市场“救火队员”的角色？不少信托公司正在密切关注着房地产金融市场的风吹草动，并且加紧做好人才储备、项目筛选、客户营销等方面的准备工作。当然，监管部门也在密切关注着房地产信托业务的走势及其潜在风险。北京信泽金理财顾问有限公司获悉，日前上海银监局向辖区内各信托公司下发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求上海各家信托公司审慎开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险。对于房地产信托的风险监测，监管部门可谓是用心良苦，不但及时向信托公司发出了风险合规提示，而且对开展此类业务的技术细节提出了风控建议。由此可见，房地产信托如果“火了”，信托公司不仅应该鼓励业务部门开足马力“促生产”，而且应该支持风控部门（甚至业务决策体系）严防死守“保平安”。一手抓业务机会的开拓力度，一手抓业务风险的压力测试，房地产信托只有两手抓、两手硬，恐怕才能经受住考验。本期《信托周刊》首先就提出了一个问题，即《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》释放了什么信号？这个问题值得信托业内人士细细思量。

　　另外，在信托公司的业务体系之中，“银信合作”似乎已经具有了“牵一发而动全身”的重要地位，甚至成为了不少信托公司安身立命的重头戏。面对银行在项目和资金两方面所具有的绝对强势地位，信托公司在“银信合作”过程中往往扮演着“小角色”，发挥着廉价的“通道作用”。但是，由于“银信合作”业务的简易性、可复制性以及在扩大受托资产规模方面的高效性，信托公司通常都将其作为不可或缺的基础业务，并对其怀有几分难爱亦难弃的复杂感情。试着提出一个大胆的假设：如果近期银信合作的“通道业务”嘎然而止，信托公司将何去何从？另外，银行将如何另辟蹊径？也许这些都是假设，但信托公司恐怕需要及早提高专业化的资产管理能力，尤其在人才建设、客户营销、项目开发等方面提前做好应对业务转型的准备。本期《信托周刊》接着就提出了另一个问题，即如果近期银信合作的“通道业务”嘎然而止，信托公司将何去何从？这个问题恐怕会在较长一段时间萦绕在银行与信托公司之间。

　　本期《信托周刊》还推荐了两篇颇有份量的研究论文，其一是张淳教授的“《信托法》适用于社保基金投资信托的障碍及其排除”，其二是谢哲胜教授的“不动产信托受益人的权利义务及责任”，都是信托法领域颇有深度的创新成果。另外，本期《信托周刊》还发布了北京信泽金理财顾问有限公司提供的“股权类信托(含PE基金)投融资实务操作创新培训”提纲，主要分为三部分内容：（1）股权融资型信托，包括了股权质押型融资信托、初始股权出让型融资信托、股权混合担保型融资信托、股债混合运用型融资信托、股权对接资产型融资信托、财产权信托的股权融资模式、信托持股的退出变现机制、股权融资型信托的主要特点与产生原因、股权融资型信托的市场需求与主体博弈、股权融资型信托的设计原则与风险防范、股权融资型信托产品的突出优势、主要的股权融资型信托产品解析等内容；（2）股权代持型信托，包括了股权代持信托的产生缘由与目的、资金信托与财产权信托之路径对比、非杠杆型与杠杆型两种模式之比较、信托代持股权之进入和管理以及退出、股权代持信托的法律环境与市场需求、主要的股权代持信托产品解析等内容；（3）私募股权投资信托(PE信托)，包括了PE及其关联制度的实务解读、PE的运作策略与操作技能、PE信托的业务模式、PE信托的实务技巧、主要的PE操作模式解析等内容。尤其在“PE信托的实务技巧”这个环节，重点讨论了PE信托的产品设计与基金化模式、PE信托的交易结构及主要当事方、PE信托的操作流程（含投资流程）、PE信托的目标企业选择（项目筛选）、PE信托的尽职调查与估值方法、PE信托的期限及资金运用、PE信托的投资管理人与外部财务顾问、PE信托的增信机制与流动性安排、PE信托的中后期管理与增值服务途径、PE信托的风险管理与信息披露、PE信托的利益分配与成本控制、PE信托的退出方式及终止清算机制、PE信托的合格投资人营销客服策略等内容。最后，还对公司型VC/PE案例、有限合伙型VC/PE案例、特许的产业投资基金案例、Pre-IPO投资基金集合资金信托案例、高成长性企业股权投资集合资金信托案例、创业投资集合资金信托案例、定向式金融股权投资集合资金信托案例、封闭式非定向金融股权投资基金信托案例、特定企业定向增发股权投资信托例、房地产PE基金案例进行了解读和分析。