[转帖]上海经济房地产化 制造业, 房地产业, center, 宏观调控, 项目招标

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　　在金融不景气、汽车不好销、信息制造业外流的背景下，房地产越来越肩负着拉动上海经济增长的重任，越来越显得一枝独大。没有了房地产，上海GDP怎么达到双位数的增长？没有了房地产，上海拿什么搞市政建设？没有了房地产，上海人的收入怎么提高？

　　房地产业趋于独大
　　2004年4月底开始的宏观调控似乎对上海的房地产只有极短暂的影响。几个月后，各路资本又像着了魔一样把钱投进上海的楼市，最近更发展至不问价钱、不作比较便将整栋楼买下的程度。这种疯狂的行为也为来上海的农民工找到了更为轻松的职业—替人排队买楼，据说每晚的收入达100-200元。
　　上海的市中心楼价就是在这样的催谷下每平方米突破了16000元，而一年前还只在万元徘徊（图1）。在2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年有16%，到今年第一季度，估计40%的住宅成交价格超过8000元/平方米（图2），而新开楼盘成交价超过8000元/平方米的更多过50%。房价上涨之迅猛，在全世界也是罕见的。上海的房子已经不是一般上海市民买得起的了。
　　同时，房地产越来越肩负着拉动上海经济增长的重任，越来越显得一枝独大。也许有人反驳，上海的房地产业增加值去年只占GDP的8.4%，信息产业、金融业、商贸流通业不仅都比它的贡献要大，也在全国领先，信息和金融业更是上海市最为看重的行业。不错，如果只横向比较的话，2004年仍在上海六大支柱产业中居第四位的房地产业，确实还不到那么风头无两的地步。但是如果历史地看，房地产的增长速度就不能不叫人另眼相看了。
　　1999年，上海市中心的房价大约是现在的1/5-1/4，房地产业增加值占GDP的比重也在所有行业中排名第四，对GDP增长的贡献率只有5.2%。其时，由于上海大举进行金融业硬件建设，加上当年中国股市大幅上涨，金融成了上海的第一支柱产业，对GDP增长的贡献率超过14%，远远高于房地产对经济的贡献（图3-4）。
　　但随着2000年福利购房政策取消，上海市政府开始通过退税的方式来鼓励市民购房，当地房地产价格开始了新一轮飙升。从2000年至2004年，上海住宅销售均价从3326元上涨到6385元（图5），几近翻番。房地产业增加值也随之水涨船高，2004年首度超过600亿元。房地产业与金融业对经济增长的贡献，从5年前的8.8个百分点缩小到约1.5个百分点。当然，中国金融业自身的踯躅不前与股市低迷促成了这种差距的缩小，但是，房地产业的繁荣兴旺无疑是更重要的原因。与上海第一支柱产业信息产业对GDP的贡献相比，房地产业与其之间的差距也缩小到不足3个百分点。
　　短短5年间，房地产业迅速拉近了与上海第一支柱产业之间的距离，充分反映了房地产发展的强劲动力。按照对GDP增长的贡献率来排序，2003年房地产业的贡献率为10.7%，排在汽车业、信息产业之后，居于第三位。
　　但从发展的趋势来看，房地产业正成为拉动上海GDP增长的最大引擎。汽车产业经过2003年非理性的疯狂增长、2004年的价格战与高库存之后，已经风光不再。去年房地产业拉动GDP增长了13个百分点，其贡献已经超越了汽车产业。信息产业在2004年仍坐上海经济第一支柱产业的交椅。上海的信息产业多属信息制造业，由于高地价推高了商务成本，使得大量制造企业迁出，其发展速度的放缓只是一个时间问题。
　　值得注意的是，房地产涉及许多关联产业，如钢铁、家电、家具、建材、中介、金融、室内装修等，其乘数效应（或带动系数）居各行业之首。如果以1.36的带动系数计算，2004年房地产及其相关行业总共拉动上海GDP增长了19.5%，堪称名副其实的上海第一产业。
　　金融不景气、汽车不好销、信息制造业外流，是房地产一枝独大的背景。如此情况决定了上海市对房地产价格急升那种既恨又爱、欲拒还迎的心态。今天没有了房地产,上海GDP怎么达到双位数的增长？没有了房地产，上海拿什么搞市政建设？没有了房地产，上海人的收入怎么提高？联想到近来上海市出台的一系列打压房价的举措，着实令人捏一把汗。
　　
　　房价高企谁失谁得
　　房价的急升使得目前房地产业在上海正趋于一枝独大。但高企的房价对于经济的可持续发展并无益处。
　　以上海目前的房价，本地居民已成了旁观者。上海市房地局最近一次对于浦东两年内新建成商品房的摸底调查显示，热钱购买的比例接近50%。内环以内的新楼盘，热钱购房的比例更普遍在80%以上。与上海市民必须居住在上海不同，热钱的需求是建立在逐利而不是居住基础上的。因此，一旦对于上海房地产的价格预期出现变化，热钱可能在一夜之间消失，最后的接盘者依然是上海的本地居民，房价的调整幅度最终取决于本地居民的购买能力及购买欲望。
　　房价飙升对拥有房产的上海市民来讲，当然不是坏事—资产价格升值了，但是也未必是多么大的好事。不将住房卖出套现，升值的利润不过是账面上的。对于仅仅拥有一套住宅、必须住在上海的市民来说，财富还不是自己的，至少还没有真正进到自己的钱包里。未见其利，却先受其害。房价上涨带动租金（尤其是商户租金）的上涨，由此拉动服务业价格的上涨。这给上海市民带来两个困扰：一是房价上扬幅度远超过工资增长幅度，带来实际收入下降（表1）；二是租金、工资成本上升过快导致部分就业机会（尤其是低端的就业机会）流失。对于上海的经济长远发展，过高的房价则会使制造业过早移出，对此后文会进一步阐述。
　　经济房地产化同时为上海的金融机构带来极高的风险。中国人民银行上海分行最新公布的数据显示，截至2004年底，上海市中资金融机构累计增加个人住房贷款728亿元，占全部新增贷款的54%，而且在新增的个人住房贷款中，中长期贷款增量的比例也高达48%。这里还不包括借给发展商的贷款。可以想像一旦房价下跌，可能带来巨大的金融风险。
　　其实，现在高房价的受益者只能是开发商和政府。以2003年拍卖成功的黄浦区144号街坊西块土地为例，其土地价格为37509元，容积率为6 ，则地面价格达到6251元，再加上建安成本、配套成本、贷款利息、各种税费等，估计其建成后成本约在11000元/平方米左右。而当时，这个区域的平均房价还停留在10000元/平方米左右。这种状况下，开发商想要赚钱，惟一的希望就寄托于日后上海房价保持每年20%以上的增长了。现在看来，他们的愿望可以实现了，因为市中心的新盘均价已经在16000元/平方米之上。
　　更何况房地产是财务杠杆比率最高的行业，项目投资中的绝大部分来自银行贷款。虽然按2004年3月银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，开发商的自有资金比例不应低于项目总投资的35%。但是据业内权威人士透露，实际上开发商能拿出4%的自有资金来作开发已算不错，一分资金不出空手套白狼的比比皆是。若以4%的自有资金计算，每个项目有20%的利润率，对开发商而言即意味着500%的资本回报率。房地产业之吸引力，可见一斑。
　　对于政府而言，短期来看，由于房价高企，开发商为追逐暴利而趋之若鹜，无疑会增加政府的卖地收入（图6），令其有充裕的资金加大城市基础设施建设力度，从而提升城市形象（附文二）。上海2003年的地价收入为约216亿元，如果全部用于市政建设，就可以解决超过1/3的资金。但长远来看，房价畸高不仅会提升当地第二产业与现代服务业的经营成本，造成挤出效应，由房地产业拉动的经济增长，也会在房地产泡沫退却后受到拖累。东京、香港在这方面都有前车之鉴。
　　
　　
　　附文一
　　
　　万科丁长峰:
　　上海地产界进入劣币驱逐良币阶段
　　
　　“开发商不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩，
　　这样不仅令优秀开发商的品牌、服务优势很难体现，还会减弱其提升产品素质的动力。”
　　
　　

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上海房价暴涨，普通市民供楼负担急增，不仅引起上海市政府及央行的高度重视，日前相继出台了对炒楼者另外课税、调高个人房贷利率等政策，就连一般人认为是受益者的房地产开发商也心存忧虑。
　　
　　卖楼容易减弱创新动力
　　上海万科房地产有限公司总经理丁长峰就直言：“我们并不希望上海的房价像现在这样涨法，这样，万科的品牌优势、服务优势、质量优势就很难体现出来了。”他解释说，2000年前，开发商卖出一套房子往往需要一个月以上的时间，而购房者则基本上要在比较十几个楼盘、几乎所有亲戚都看过房子之后才能决定是否购房。而现在，“上海不存在卖不出去的房子，我们的楼盘卖得好，别人也和我们一样好，我没什么可自豪的。”
　　2004年，上海万科的销售收入比2003年少了近6亿元，但净利润却高出4000万元。这自然得益于上海去年房价的高速上涨。但房价高企也为上海万科的管理带来了新的问题：“现在每套房子都能获得10倍以上的超额认购，销售人员不再为如何卖房担心，设计部门也很难像以前那样绞尽脑汁地工作，因为再烂的房子都有人买。”
　　更让丁长峰担忧的是，现在的上海房地产界已渐渐进入了一个劣币驱逐良币的阶段。“开发商并不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩。而有些开发商花了很大的成本进行产品创新之后，却发觉周边非常一般的楼盘也能卖得很好，这样也会减弱他们提升产品素质的动力。”
　　因此，丁长峰认为，如果上海房价急速上涨的态势能够得到平抑，万科也能从中受益：“品牌优势能体现出来，地价会降低，人力资源上也能有个汰弱留强。”
　　
　　公开土地供量有助平抑房价
　　丁长峰表示，万科正为上海房地产的低谷作三方面的准备：第一，保持稳健的财务水平；第二，加强内部的管理，调整员工心态；第三，将一部分利润提出来用于提升产品品质。
　　但他同时认为，上海的房地产不会在今年迎来低谷。“上海市政府和央行最近出台的一些政策和利率调整还太过温和，不可能真正地打压房价。拿首付比例来说，上海去年基本上就没有低于3成的首付了，最新的政策不过是在说法上更明确；多付的那些按揭利息相对于上海的房价也不过是九牛一毛。”他希望，上海市今年能出台更强有力的措施，比如进一步上浮首付比例，以有效打击房地产投机。
　　而平抑房价更有效的方式，是政府能改革目前的土地供应制度。“将两年内的土地供应规划向社会公布，以便开发商能够更有的放矢地进行投标，而不是像现在这样，因为不清楚未来什么时候才会有下一块土地被拍卖，开发商普遍有一种吃了上顿没下顿的感觉，因而一有土地拍卖，就蜂拥而上、不计成本地拿地。“开发商更理性地买地，房屋的成本和售价自然也会下降。”
　　
　　附文二
　　
　　城市建设 日益沉重的负担
　　“Wonderful Shanghai”，这是姚明在上海城市宣传片中的一句广告语。环绕城市的三座高架桥，横跨黄浦江的六座大桥，市中心的成片绿地，苏州河的综合治理，四通八达的轨道交通，即将建成的世界上第二大深水港等等，的确让这座城市变得前所未有地美丽和便捷。这一切美丽来源于上海在市政建设方面的巨大投入。
　　根据《上海统计年鉴》的数据，2000-2004年，上海总共投资了2821亿元用于城市基础设施建设，而同期地方财政收入只有3856亿元。在2004年，上海的城市基建投资创下了新的纪录，达到了673亿元，占到地方财政收入的六成（附表）。
　　如此高昂的市政建设费用，如果全由政府埋单就显得极不现实。因此，上海市政府过去5年内用于城市基建的财政支出只占城建总投资额的35%，而其余资金如何落实，就成为影响上海城市面貌的关键。
　　在上世纪90年代之前，上海市政府率先在城市基建领域引入了外资，1989-1992年间，上海市向国外金融机构共筹措资金约12亿美元，投入到了南浦大桥、地铁一号线等市政重点工程的建设中。
　　但城市建设所需的资金越来越多，2004年的基建投资额是1992年的大约8倍，政府的筹资能力跟不上城市建设的需要。因此，1992年上海市城市建设投资开发总公司成立并承担了大部分的城市建设融资职能。其资金来源大致可分为6类：国家政策性贷款；国际金融机构和外国政府贷款；城建债券；专营权转让；市政设施的收入；引进民间或国外投资者。
　　这六大来源虽然解决了这几年城建的资金问题，但同样也存在问题：第一，外债过多，2003年即达到32亿美元以上，导致汇率风险加大；第二，中短期债务比例过高，超过50%，从1997年后上海就进入了还债的高峰期；第三，能够进行专营权转让的资源数量有限，而且进行转让势必影响在市政设施上的常规收入；第四，随着债务的不断上升，举债的能力持续下降；第五，上海虽然引入了城建公司来进行城市开发，但万一将来城建公司无法偿还债务的话，政府作为惟一股东仍需要偿还大约1500亿元左右的债务；第六，土地转让收入正成为政府财政收入的主要来源，上海市虽然没有直接公布其在土地转让上的收入，但根据上海市房地局公布的历次土地招标价格计算，上海市各级政府在2003年通过土地转让共获得216亿元左右，占当年地方财政收入的24%。一旦上海房地产业受到打击，偿债及后续建设将受到拖累。
　　因此，上海的大规模城市建设若想再有突破，可行的选择不会太多：第一，就是加大投入；第二，提高现有城市基础设施的收费价格和范围；第三，允许城市建设投资开发总公司进行多元化投资，例如国债、股票、保险，但如何控制风险将是个难题；第四，进行产权改革，吸引更多的民间和海外资本进行城市建设。