上海证券报：房地产将进入完全的泡沫阶段 房子, 分析, 上海证券, 非流通股, 房地产

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整个春节，听到最多的单词好象是房价，颇似四年前谈论股票一样。其实股市与房市在很多地方都是相同的，所以我们也可以用股票市场的一些分析方法来分析房市。

　　首先是非流通股。规范的证券市场尽管是全流通的市场，但仍然有相当一大批股票是不动的，这就是大股东的股份，因为失去了这些

　　股份就将失去公司的控制权，所以控股股东的筹码是变相的非流通股。我们因为政策导致大量的非流通股存在，但即使以后全流通了，仍然会有相当多的筹码因为控制权的原因而被锁定。在房市中，被买来作为居住的房子就是非流通的，这些房子将长期被锁定。

　　其次是投资功能。股票的投资功能主要体现在上市公司的分红回报上，即不管股价的涨跌，只考虑分红对于当初投入的回报率，参考的重要标准是银行利息。房产的投资功能则体现在租金的回报上。

　　再次是投机功能。股票的投机功能就是二级市场的差价。房市的投机功能完全一样，指望的回报就是涨价后卖出，靠二级市场获利。

　　最后就是透支。透支买股票就是融资买股票，现在因为风险太大已经很少见了，但在房市上却屡见不鲜，这就是银行的按揭。股票市场上的透支一般都是为了投机，很少有人为了投资即为了拿红利的目的去透支，但房市上却有很多人通过按揭的方式买房再通过租金获取回报。这样一旦租房市场萎缩，这批原先的投资客不得不成为大比例透支的投机客。

　　如果认清了这一些，分析房市也就相对容易一些了。比如不必在意舆论，就像我们对待股评一样。比如开发商就是股票市场中的庄家，所以开发商永远都是房市的多头。比如不要相信房价指数，因为失真度可能相当大，可能远远超过股票市场的指数失真度等等。

　　现在的房市拿上海作例，去年的特点是将绝大部分房价都拉到了万元以上，属于股票市场中典型的三线股跟涨。现在的特点是市区绝大部分的房价都被挤在一万元到二万元这个狭小的空间内，接下来如果房市还要上涨的话根据股票市场的惯例，高价房必须向上拓展空间，而且这个空间必须大，比如陆家嘴的江边观景房能否达到五万元甚至更高?果真如此，那么其它偏远地区的万元房才有上涨的希望。不过有一点必须注意，如果房价再涨的话租金也必须得跟上，否则房市将进入完全的泡沫阶段，同股票市场60倍市盈率是完全一样的。

　　春节期间有两条消息很值得注意，一条是身边朋友中最后两家私募基金性质的投资公司在苦撑了几年之后终于收摊。另一条是几年前从股票市场退出的一家私募基金在完成了两个楼盘的开发以后已经收山，其新的投资方向正在选择之中，排在前位的是股票市场。

　　这两条信息给我的感觉就是似乎市场上最能坚持的资金也在退了，而热火朝天的房市中也有资金开始撤离，似乎也注意到了疲惫不堪的股票市场。

papayamud

希望不要真的金融危机吧。苦的是老百姓啊。