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西北狼

万科6月销售数据点评

受益于多区域的均衡布局、灵活的定价策略、优秀的综合开发能力，公司销售依然保持高增长，大幅跑赢行业。虽6月全国住宅销售数据尚未出炉，但我们预计1-6月增幅不会较1-5月大幅变化，其中1-5月全国住宅销售面积增速仅为8.5%。从我们跟踪的14个主要城市来看，1-6月销售面积同比下降约13%，而公司却实现了76.6%的大幅增长。公司销售大幅跑赢行业的主要原因是：1、公司布局城市已达46个，涉及一二三四线城市，拥有200多个项目，“多触角”规避了单一区域风险，同时更有进攻性；2、公司重视周转，积极定价；3、在整体市场处于相对均衡时，购房者对住房的关注点和要求增多，公司在产品设计、物业服务、环境、品牌、营销策划等各个方面都很高的综合开发能力更能满足当前客户需求。这也就是，我们一再认为，在行业相对弱势中，大龙头仍有望逆势增长的核心理由。

估值仍在历史底部，股价上涨空间可能达到50%。11年业绩锁定性达126%，只要房价不发生大幅下降，公司不面临存货减值，则实现我们预测的0.89元的EPS的确定性非常高，而此盈利对应PE仍不到10倍，回看历史，即使是在10年行业受高压政策打压下，万科当年动态PE也实现了从底部10倍到15倍的跨越，而未来我们预计政策压力不会大过10年，相反，在高库存、土地市场低迷的情况下，市场对政策放松预期也在增强，公司PE上升到10年高点甚至突破都完全有可能。

公司具有较强的业绩超预期能力。悲观预测下，公司11年销售1100亿，则11+12年营业收入锁定率115%，中性预测下，销售1200亿，则11+12年收入锁定率121%。而超过锁定的部分也许意味着我们的盈利预测低估了，公司未来两年有很强的超预期释放业绩的能力。

维持对公司2011年-2012年EPS分别为0.89元、1.21元的预测，目标价13元。目前公司重估净资产RNAV为10.35元（折现率9%），折价约17%。维持公司“买入”评级。