房地产行业2011年上半年全国房地产数据点评 开发投资, 百分点, 国民经济, 房地产市场, 房地产行业

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统计局今日在“2011年上半年国民经济主要统计数据”中公布了同期全国房地产市场运行情况，开发投资2.6万亿元，同比增长32.9%；新开工面积9.9亿平方米，同比增长23.6%；施工面积40.6亿平方米，同比增长31.6%；竣工面积2.8亿平方米，同比增长12.8%；商品房销售面积4.4亿平米，同比增长12.9%，销售额2.5万亿，增长24.1%。
　　
评论：
　　
开发投资增速回落：6月单月开发投资7513亿元，环比和同比分别增加39.2%和28.9%；上半年累计投资额2.6万亿元，增长32.9%，其中住宅投资1.9万亿元，增长36.1%，增速较上月均显著回落1.7个百分点。由于去年7月投资低基数效应，预计下月投资增速可能略有反弹，但全年增速下滑趋势不变。
　　
新开工面积增速小幅放缓：6月单月新开工2.3亿平方米，环比和同比分别增加了21.0%和22.8%；上半年累计新开工面积增速仍延续下降态势，23.6%的同比增速较上月下降0.2个百分点，较年初下降4.3个百分点。受此影响，31.6%的施工面积同比增速也出现同样趋势的下降。我们预计未来新开工增速将进一步减缓。
　　
销售好于预期：6月单月商品房销售面积1.1亿平方米，环比大涨43.0%，同比增加25.4%；单月销售额5969亿元，环比上涨31.4%，同比增加47.0%。受益于市场回暖，上半年累计销售面积4.4亿平方米，同比增速较上月扩大3.8个百分点至12.9%；累计销售额2.5万亿元，增速较上月扩大6个百分点至24.1%，其中，住宅销售额增长22.3%，办公楼和商业营业用房销售额增长更快，同比分别是27.6%和36.0%。预计7月份销售较6月将出现小幅回落。
　　
销售均价环比下降：6月单月住宅均价5196元/平方米，环比下降8.1%；上半年住宅累计销售均价5536元/平方米，同比上涨9.0%，增速较年初显著缩小了2.5个百分点。办公楼和商业营业用房价格增长显著快于住宅，同比分别为17.2%和14.7%。我们认为随着供给的快速增加，住宅价格增速将继续呈现放缓态势。
　　
开发商资金主要依赖自筹：开发企业本年资金来源4.1万亿元，同比增长21.6%，较上月扩大3.1个百分点。主要受益于自筹资金的快速增加（同比增速32.7%，占本年资金来源40.2%，已超过2008年39.5%创历史新高）。
　　
数据前瞻：三季度房价将随供给增加而逐渐调整，销售先抑后扬。开发商资金面尚可、地方政府财政压力较大、中央调控政策不放松综合作用下，上述调整将是慢而浅的过程。我们认为投资增速将呈缓慢下降趋势，而新开工和土地购置等先行指标增速会随市场调整而继续回落，住宅价格未来环比将稳中有降。
　　
公司层面，与行业24%销售额增速比较，我们重点覆盖公司销售额同比增幅50%以上的有：万科（79%）、金地（109%）、保利地产（81%）、中国海外（8
6%）、华润置地（84%）、碧桂园（64%）、雅居乐（50%）、恒盛地产（151%）、龙湖（86%，截至5月末）、宝龙地产（62%，截至5月末），显示龙头地产公司市场份额的提升明显。
　　
估值与建议：
　　
尽管投资放缓但仍维持高位，意味着政策放松的概率很小；而GDP增速回落，CPI高企，同时地方三季度保障房开工压力陡增，意味着房地产行业出现大幅深度调整的概率也非常小。我们认为销售将随推盘量增加而上升，有利于龙头企业市场份额提升，维持全国龙头、保障房相关公司及商业地产公司的投资建议不变，A股重点关注万科、招商、首开、中国建筑、金融街；H股逢低吸纳中国海外、龙湖、华润置地、雅居乐。