信托兑换高峰将至 房企面临7月大考 数据, 信托, 最高峰

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　还没有从楼市转暖的喜悦中松口气，不少企业就即将迎来信托的集中兑付期，三季度房地产信托产品将出现兑付高潮。有数据显示，今年全年房地产信托到期还款总额2500亿元，其中仅三季度就超过1000亿元。国泰君安数据显示，7月份信托到期量是今年年度高峰，将会达到504亿元。


　　大限将至


　　用益信托不完全统计数据显示，今年到期房地产信托产品兑付规模按季度统计分别为307.4亿元、352.5亿元、439.6亿元、419.4亿元。


　　同时，统计数据也分别显示出趋势的一致性，三季度将达到全年房地产信托产品的兑付最高峰。国泰君安数据显示，今年一季度到期兑付规模为366亿元、二季度为368亿元、三季度为716亿元、四季度为309亿元。其中国泰君安的7月份数据为今年年度高峰，将会达到504亿元。


　　用益信托不完全统计数据显示，在三季度这个区间，信托机构产品到期的多，相对而言，中诚、新华信托、中信、中融几家公司则更多，中诚信托位列今年三季度房地产信托产品密集到期发行机构第一名。2011年年报显示，中诚的房地产信托产品做得比较大，占整个资产规模的比例较高，主要是由于其2010年向房地产企业大规模提供资金，使其营业收入2011年达到阶段高峰。


　　此前绿城转卖股权和项目就与一部分信托到期有关。绿城2011年年报显示，公司在今年将面临超过200亿元的短期债务压力，包括一年内到期的158亿元银行贷款和45亿元左右的信托贷款，下半年将是这批贷款和信托集中到付的时期。通过转让项目和股权，绿城负债率已经降至61%，再加上销售回款，目前已经回笼资金222亿元，涉险过关。


　　同样面临信托压力的还有华业地产（600240）。今年5月，华业地产一笔10亿元信托到期，而华业地产并没有选择偿还，而是与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务，等于是将信托转成债务以期获得更长时间的资金。


　　无论是绿城的股权转让、项目出售还是华业的新融资方式，均表明在信托兑付期压顶时刻开发商的日子并不好过。


　　再举新债


　　一边是房企忙于偿还即将到期的旧债；另一方面是求资若渴的企业再举新债。


　　6月26日宝安地产（000040）发布公告称，接到公司第一大股东中国宝安（000009）集团控股有限公司的来函，“中宝控股将其所持9000万股公司无限售条件流通股，各4500万股分别质押给平安信托有限责任公司和上海爱建信托有限责任公司进行信托融资，质押登记日为2012年6月21日，质押期限均为18个月。上述股权质押登记相关手续已于今年6月25日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕”。


　　在房地产调控政策未松动的情况下，资金链短缺成为房地产公司面临的首要问题。于是，以股权质押获取资金的现象在房地产业愈演愈烈。


　　统计数据显示，自今年以来，沪深两市总共有51家房地产公司涉足股权质押获取资金的大军中，其中，涉及质押的股权数量高达94.93亿股。


　　其中，新湖中宝（600208）发布的股权质押次数最多，共有16次，涉及股权数量高达9.99亿股；其次是阳光城（000671），共发布9次股权质押公告，涉及股权数量为2亿股；金科股份（000656）和苏宁环保分别发布了7次股权质押公告，涉及的质押股权数量分别为2.79亿股和3.9亿股；另外，万泽股份（000534）、新华联（000620）和香江控股（600162）分别发布了5次股权质押公告，涉及质押股权数量分别为3.5亿股、5.4亿股和3.7亿股；宋都股份（600077）、华夏幸福（600340）和华丽家族（600503）分别公布了4次股权质押公告，涉及质押股权数量分别为1.96亿股、2.76亿股和1亿股。


　　另外，其他的几十家房地产公司中，都或多或少涉足股权质押换取资金的资本运作中，涉及的质押公司股权的数量不等，有的上市公司股权质押数量超过公司股权的50%以上。


　　此外值得注意的是，中弘股份（000979）的大股东中弘卓业已经质押股份7.155亿股，占公司总股本的70.7%，这说明企业的资金链已非常紧张。