万科A：千亿之后的稳定增长 百分点, 一线城市, 万科A, 开发商, 毛利率

玛格丽特

1)看好全国性龙头集中度提升，2011年地产个股分化：随着“限购”政策全国铺开，我们预计2011年全国住宅销售面积将下降10%，受影响最大的是一线城市/二线热点城市的中高端住宅开发商。而全国龙头开发商，由于项目布局分散，具备品牌优势等因素，其销售将维持稳定增长，行业集中度持续提升；各公司销售表现冷热不均最终将决定地产股2011年呈现走势分化。
　　
2)预期2010年实现盈利73.2亿元，同比增长37.3%：我们预测2010年每股盈利为0.67元，主要得益于1）毛利率提升6.4个百分点至28.4%；2）结算收入上升11.2%至544亿元。
　　
3) 2011年销售增长将回归常态：公司2010年全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%；而2011年1月单月销售金额为201亿元，同比增长221%，创历史新高。我们认为2010年的销售表现与新开工的大幅增长、中小套型快周转策略密不可分，看2011年，我们认为销售增长将回归常态，预计全年销售增速将在20%~30%左右。
　　
4)上调2011年盈利预测4.3%至每股0.82元：我们小幅调整公司2011年盈利至90.3亿元，并引入2012年盈利预测为113.5亿元，对应每股0.82元及每股1.03元。
　　
估值与建议：
　　
维持万科A“推荐”的投资评级：目前公司股价对应的2011、2012年P/E分别为9.9倍和7.9倍，较2011年底NAV折让29%。我们维持“推荐”投资评级，理由在于：1）作为全国布局、品牌优势明显的龙头企业，预期2011年销售仍将维持较好增长；2）
　　
10x 2011年P/E以及29%的NAV折让已经提供了较多的估值安全边际。