上实发展：业绩增长稳定 房地产销售, 上实发展, 营业收入, 百分点, 毛利率

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2010年公司实现营业收入33.6亿元，同比增长47.97%；归属于母公司净利润3.29亿元，同比增长34.58%；基本每股收益为0.30元。向全体股东每10股派发现金红利0.35元（含税）。

房地产销售情况良好，结算收入增长较多。期内房地产结算收入28.26亿元，同比增长65%，顺利完成收入目标28亿元。同时销售毛利率提高12个百分点至49.5%；期间费用率下降3.44个百分点，使得营业利润增长135%。

2011年度业绩目标不高：2011年公司力争实现营业收入30亿元，较2010年营业收入略下降。期末公司尚有预收账款21.34亿元，锁定业绩目标的71%，业绩目标实现的难度不大。

项目储备比较丰富。期末公司在建和拟建的项目总建筑面积561万平米，计划总投资344亿元，分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市。另外公司持有约16万平米的出租物业，均位于上海，地理位置优越，2010年租赁收入约1.7亿元，毛利率60%左右。

期内通过股权收购和招拍挂获得权益建筑面积62.32万平米。1月份收购青岛上实瑞欧95%股权。上实瑞欧主要负责唐岛湾项目的建设和开发。根据目前的规划方案，唐岛湾项目规划总建筑面积约为4万平方米。预计利润来源主要为住宅销售收入和游艇、酒店的持有经营。收购的权益建筑面积为40.85万平米，收购价格7.14亿元人民币，楼面成本1749元/平米，预计该项目住宅销售毛利率不低于30%。8月份公司通过公开市场竞得上海金山新城区A4地块（锦绣花城项目），规划总建筑面积21.47万平米，楼面地价3311元/平米，预计毛利率不低于30%。

大股东将变更为上实控股的上实地产。公司控股股东上海上实将其持有的公司6.9亿股（控股63.65%）转让给上实控股（0363.HK），股份转让价格共计人民币51.30亿元。截至2011年2月1日，该事项已获国务院国资委审核批复、商务部原则同意和证监会核准豁免要约收购义务的批复，收购基本完成。上实控股持有上海城开59%、上实城市开发（中新地产）45.02%的股权，均主营房地产开发与经营，地产资源丰富，转让完成后，集团内部有一定的资产整合预期维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.36元、0.49元，按公司最近收盘价为8.08元，对应的动态市盈率分别为22倍、17倍。维持“增持”的投资评级。