房地产：央行第四次加息对地产行业影响分析 按揭贷款, 影响, 市场预期, 人民银行, 百分点

西北狼

中国人民银行4月5日晚间宣布自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，调整后，一年期存款利率为3.25%，贷款利率为6.31%，和房地产按揭贷款最为相关的五年期以上贷款利率上调0.20个百分点至6.80%。
　　
本次加息为去年以来第四次加息，也是今年第二次加息，本次加息的动作在市场预期之内。对房地产需求的影响方面，虽然五年期贷款利率的提高仍然低于基准利率的上调幅度，但优惠贷款利率的取消和累积加息对按揭月供的压力将会逐步显现出来。以1.1倍贷款利率为例，本轮加息对月供的累积增加达到7.6%，如果考虑二套房的利率从八五折提高到1.1倍，则影响幅度达到21.4%。从银行调研情况来看，近期各大银行在较紧的额度下，已经开始收缩按揭业务，转而投入更高收益的企业贷款方面，按揭杠杆支持的下降的影响将表现在年内成交额的回落上。价格方面，我们预计一线城市在四五月推盘旺季时新房价格折扣范围将扩大化，同时考虑到保障房占比的提升，2011年新房销售均价回落的概率很大。
　　
对于开发商来说，由于利率资本化的作用，基准利率调整对财务费用的影响仍然并不是主要的，能否拿到贷款对开发商的影响更为明显，流动性紧缩提高了社会资本成本，信托等社会资金利率呈现明显的上涨趋势，将挤压企业的毛利率，尤其会影响到拿地扩张的能力。
　　
我们认为，预期之内的加息对地产股冲击有限，如果四五月房价能够如期回落，对地产板块估值稳定化是有帮助的。但是，在整体紧缩的环境下，房地产股在估值上一台阶后持续重估的空间并不大，我们维持行业中立评级，仍然建议投资者主要关注二三线城市开发商、商业地产开发商和经营商，以及保障房收益的个股机会。